Оценка на имот в Докторски паметник

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Докторски паметник: 42 обяви, 56% от всички. Типичният такъв апартамент е 98 кв.м и се предлага за 582 500 € (5 900 €/кв.м). Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: двустайните +135,2% (5 994 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +136% (5 900 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +90,5% (5 000 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 232 500 € (66%), а площта нараства от 62 кв.м на 98 кв.м. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (5 994 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (5 000 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 5 500 €/кв.м при 37 оферти, т.е. −2,6% спрямо медианата. 1% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Партерът се обявява с 2,5% под средните етажи (6 000 €/кв.м, 4 обяви). При първи етаж медианата е 4 625 €/кв.м — −24,8% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 5 185 €/кв.м — −15,7% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има среден етаж (6 154 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (4 625 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Докторски паметник спада: 5 600 €/кв.м → 5 556 €/кв.м, −0,8%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 5 377 €/кв.м, най-високата — 5 600 €/кв.м. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 7 000 и 7 250 €/кв.м — там са 9 от 75 оферти. Една четвърт от обявите са под 4 674 €/кв.м, а една четвърт — над 7 122 €/кв.м. Под 4 500 €/кв.м са 20% от обявите, а от 7 500 €/кв.м нагоре — 15%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Докторски паметник: от 3 171 €/кв.м (Център) до 4 243 €/кв.м (Яворов). Ако бюджетът не стига, Център предлага съседна локация с около 43,8% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 247 000 €. В градската класация по медиана Докторски паметник е най-скъпото място от общо 113 района с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Докторски паметник се отдава средно за 775 € на месец (24 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 350 000 € това е брутна доходност 2,7% годишно. Това съответства на около 38 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 1,6 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 1 100 € (61 обяви), а доходността — 2,3%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 75 обяви в Докторски паметник. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (97%); локално отопление е в 3% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1950 г. и има 5 етажа.

По тип Докторски паметник е централен квартал: 1,4 км до центъра, 554 м надморска височина. На пешеходно разстояние са метростанциите „Софийски университет Св. Климент Охридски“ (0,4 км), „Орлов мост“ (0,5 км) и „Театрална“ (0,7 км). Метролиния: М1. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече кафенета (21 при медиана 1), барове (21 при медиана 0) и културни обекти (14 при медиана 0). Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Две жилища в Докторски паметник могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Докторски паметник то е посочено в 3% от обявите с данни.
• Етаж. Партерът в Докторски паметник се обявява с 2,5% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Достъп до метро. От квартала до „Софийски университет Св. Климент Охридски“ има 0,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в Докторски паметник са на 5 994 €/кв.м, а четиристайните на 5 000 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 4% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Докторски паметник. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.