Оценка на имот в Изгрев

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 26 от общо 53 (49%). Медианата им е 4 208 €/кв.м при типична площ 110 кв.м, или около 459 166 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните +80,3% (4 595 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +68,3% (4 208 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +86,7% (4 898 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (329 950 €) и тристаен (459 166 €) е 129 216 € — толкова струва една стая повече в Изгрев. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (4 898 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (4 208 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Най-ясно личи разликата между сградите от 2020–2025 г. (5 317 €/кв.м) и сградите от 80-те (4 105 €/кв.м): новото жилище се обявява с 29,5% по-скъпо. Покупката „на зелено“ излиза с 7,9% по-евтино от завършено ново жилище — 4 896 €/кв.м срещу 5 317 €/кв.м (10 обяви в строеж). Общо 21% от обявите в Изгрев са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 3 951 €/кв.м по 3 обяви, с 17,7% под средните етажи. Последният етаж се обявява с 35,2% под средните етажи (3 111 €/кв.м, 4 обяви). Висок етаж (12+): 4 898 €/кв.м по 3 обяви, с 2% над средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (етаж 12+) и най-евтината (последен етаж) е 57,4%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Изгрев нараства: 4 286 €/кв.м → 4 500 €/кв.м, +5%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 4 285 €/кв.м, най-високата — 4 659 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 4,9 процентни пункта в полза на Изгрев. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Модалният интервал е 4 000–4 250 €/кв.м с 8 обяви. Средните 50% от офертите са между 3 851 €/кв.м и 5 036 €/кв.м — ширина 1 185 € на квадрат, или 28% от медианата. 96% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 11% са от 5 500 €/кв.м нагоре.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Изгрев: от 2 522 €/кв.м (Дървеница) до 4 027 €/кв.м (Изток). Ако бюджетът не стига, Дървеница предлага съседна локация с около 41,2% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 230 000 €. В градската класация по медиана 1 район са по-скъпи, а 111 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Изгрев се отдава средно за 850 € на месец (15 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 329 950 € това е брутна доходност 3,1% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 32 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Изгрев е с 1,1 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 995 € (20 обяви), а доходността — 2,6%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Какво точно се продава в Изгрев? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 53 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (93%); газ е в 7% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2008 г. и има 8 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 3,7 км по права линия, а надморската височина е 588 м — 28 м над нивото на центъра. Най-близките метростанции са „Жолио Кюри“ (0,3 км), „Г. М. Димитров“ (1,1 км) и „Мусагеница“ (1,9 км). Районът се обслужва от линия М1. Над средното ниво са кафенета — 4 срещу 1 за типичния квартал; медицински центрове — 3 срещу 1 за типичния квартал; спортни обекти — 3 срещу 1 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): училища и детски градини. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Половината обяви в Изгрев са между 3 851 €/кв.м и 5 036 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Изгрев четиристайните (4 898 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (4 595 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Достъп до метро. От квартала до „Жолио Кюри“ има 0,3 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Изгрев почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Отопление. 93% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 29,5% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +10,9% за новото строителство.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.