Оценка на имот в Дървеница

Ако търсите двустаен апартамент, изборът е най-голям: 43 обяви (45% от предлагането). Медианната цена е 190 000 € за 73 кв.м, което прави 2 500 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −22,8% (2 060 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −1,9% (2 500 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −0,1% (2 497 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −0,6% (2 609 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 94 556 € (50%), а площта нараства от 73 кв.м на 110 кв.м. Необичайно за София, четиристайните в Дървеница са най-скъпи на кв.м (2 609 €/кв.м), докато едностайните са на 2 060 €/кв.м — разлика от 26,7%.

Интересно е, че сградите от 80-те (3 073 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 492 €/кв.м) — разликата е +23,3% в полза на по-старите. Групите са малки (6 и 9 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 18,1% по-евтино от завършено ново жилище — 2 041 €/кв.м срещу 2 492 €/кв.м (21 обяви в строеж). Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 28% (средно за града: 50%).

При партер медианата е 2 039 €/кв.м — −21,8% спрямо средните етажи. При първи етаж медианата е 2 168 €/кв.м — −16,9% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 2,2% под средните етажи (2 552 €/кв.м, 14 обяви). Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (партер) е 28%.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Дървеница се промени от 2 483 €/кв.м на 2 545 €/кв.м (+2,5%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 465 €/кв.м, най-високата — 2 545 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 2,4 процентни пункта в полза на Дървеница. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 21 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 071 €/кв.м, а една четвърт — над 3 017 €/кв.м. 51% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 10% са от 3 500 €/кв.м нагоре.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Дървеница: от 2 662 €/кв.м (Студентски град) до 4 286 €/кв.м (Изгрев). Дървеница е най-евтиното място в тази група — купувач, който иска същата част на града, тук плаща по-малко на квадрат от всеки съсед. Сред 113 района с достатъчно данни Дървеница има 53 по-скъпи и 59 по-евтини.

Двустаен апартамент в Дървеница се отдава средно за 600 € на месец (54 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 190 000 € това е брутна доходност 3,8% годишно. Казано иначе, нужни са около 26 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,5 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 785 € (26 обяви), а доходността — 3,3%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Данните идват от описанията на 96 обяви за апартаменти в Дървеница и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (56%); газ е в 40%, а локално отопление е в 4% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2016 г. и има 6 етажа.

В Дървеница сте на 5,9 км от центъра и на 588 м височина (28 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. Най-близките метростанции са „Мусагеница“ (0,6 км), „Младост 1“ (0,9 км) и „Г. М. Димитров“ (1,1 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Липсват (поне на картата): училища. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Дървеница са между 2 071 €/кв.м и 3 017 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 18,9% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.
• Отопление. 56% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Мусагеница“ има 0,6 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Дървеница почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Дървеница четиристайните (2 609 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 060 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.