Оценка на имот в м-т Гърдова глава

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в м-т Гърдова глава: 58 обяви, 52% от всички. Типичният такъв апартамент е 116 кв.м и се предлага за 289 070 € (2 435 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −3,5% (2 574 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +0,8% (2 568 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −2,6% (2 435 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −4,8% (2 497 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (177 000 €) и тристаен (289 070 €) е 112 070 € — толкова струва една стая повече в м-т Гърдова глава. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (2 574 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 435 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Сградите в строеж (62 обяви, 2 533 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 376 €/кв.м) — разликата е +6,6%. 59% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партер: 2 219 €/кв.м по 12 обяви, с 11% под средните етажи. Първият етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 480 €/кв.м, 14 обяви). Последният етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 526 €/кв.м, 21 обяви). Разликата между най-скъпата категория (последен етаж) и най-евтината (партер) е 13,8%.

Последната стойност (19 октомври) е 2 513 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 513 €/кв.м. Промяната е 0% при +0,1% за града. През целия период медианата стои на 2 513 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-гъсто е предлагането между 2 500 и 2 750 €/кв.м — там са 33 от 111 оферти. Средните 50% от офертите са между 2 200 €/кв.м и 2 703 €/кв.м — ширина 503 € на квадрат, или 20% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 50%; под 2 000 €/кв.м остават 11%.

Всички 3 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от м-т Гърдова глава: от 2 500 €/кв.м (Витоша) до 2 687 €/кв.м (Драгалевци). В градската класация по медиана 56 района са по-скъпи, а 56 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в м-т Гърдова глава се отдава средно за 525 € на месец (8 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 177 000 € това е брутна доходност 3,6% годишно. Това съответства на около 28 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че м-т Гърдова глава е с 0,7 процентни пункта под нея. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Данните идват от описанията на 111 обяви за апартаменти в м-т Гърдова глава и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е газ — 96% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (2%). Медианната сграда е от 2022 г. и има 5 етажа.

По тип м-т Гърдова глава е квартал в подножието на Витоша: 6,9 км до центъра, 677 м надморска височина, 1,81 кв.км площ. До метрото има поне 2,9 км — най-близо са „Мизия“ (2,9 км), „Овча купел“ (3 км) и „Овча купел II“ (3,1 км). Основният градски транспорт са наземните линии (5 автобусни и 4 трамвайни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (4 при медиана 1), кафенета (4 при медиана 1) и трамвайни спирки (4 при медиана 0). Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Половината обяви в м-т Гърдова глава са между 2 200 €/кв.м и 2 703 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в м-т Гърдова глава са на 2 574 €/кв.м, а четиристайните на 2 497 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в м-т Гърдова глава почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Достъп до метро. От местността до „Мизия“ има 2,9 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Етаж. Партерът в м-т Гърдова глава се обявява с 11% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в м-т Гърдова глава то е посочено в 2% от обявите с данни.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.