Оценка на имот във в.з. Киноцентъра 3 част

Пазарът във в.з. Киноцентъра 3 част се движи основно от четиристайните — 4 оферти с медиана 2 457 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 181 кв.м, т.е. около 537 776 €. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните −2,3% (2 489 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); четиристайните −6,4% (2 457 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Цената на квадрат пада с размера — от 2 489 €/кв.м при двустайните до 2 457 €/кв.м при четиристайните, разлика от 1,3%.

Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 356 €/кв.м, т.е. с 7,1% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 89% (средно за града: 50%). Повечето продавачи във в.з. Киноцентъра 3 част не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

При партер медианата е 2 489 €/кв.м — −4,9% спрямо средните етажи.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти във в.з. Киноцентъра 3 част се промени от 2 330 €/кв.м на 2 489 €/кв.м (+6,8%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 330 €/кв.м и 2 489 €/кв.м. Вилната зона изпреварва града с 6,7 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (3) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 222 €/кв.м и 2 638 €/кв.м) има 416 € разлика на квадратен метър. 44% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 11% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Всички 3 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от в.з. Киноцентъра 3 част: от 2 670 €/кв.м (Бояна) до 3 133 €/кв.м (в.з. Киноцентъра). В тази група в.з. Киноцентъра 3 част е с най-ниска медиана, което го прави входната точка за купувачи с по-ограничен бюджет. В градската класация по медиана 59 района са по-скъпи, а 53 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Данните идват от описанията на 9 обяви за апартаменти във в.з. Киноцентъра 3 част и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление във в.з. Киноцентъра 3 част са с газ. Медианната сграда е от 2026 г. и има 4 етажа.

По тип в.з. Киноцентъра 3 част е квартал в подножието на Витоша: 6,3 км до центъра, 689 м надморска височина, 0,6 кв.км площ. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Витоша“ (2,5 км), „Джеймс Баучер“ (3,6 км) и „Цар Борис III“ (3,7 км). Основният градски транспорт са наземните линии (10 автобусни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (5 при медиана 1) и бензиностанции (3 при медиана 1). Липсват (поне на картата): аптеки и супермаркети. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 489 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот във в.з. Киноцентъра 3 част? Най-силно влияят:

• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните във в.з. Киноцентъра 3 част са на 2 489 €/кв.м, а четиристайните на 2 457 €/кв.м.
• Достъп до метро. От вилната зона до „Витоша“ има 2,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Етаж. Партерът във в.з. Киноцентъра 3 част се обявява с 4,9% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. Във в.з. Киноцентъра 3 част обявите с ТЕЦ практически липсват; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; във в.з. Киноцентъра 3 част почти няма обяви, описани като „за ремонт“.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.