Оценка на имот във Фондови жилища

Пазарът във Фондови жилища се движи основно от двустайните — 10 оферти с медиана 2 630 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 47 кв.м, т.е. около 130 285 €. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните −4,1% (2 558 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +3,2% (2 630 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −8,6% (2 284 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 74 215 € (57%), а площта нараства от 47 кв.м на 88 кв.м. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 630 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (2 284 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Сред обявите във Фондови жилища няма ново строителство или сгради в строеж (средно за София делът им е 50%). Годината на строителство е посочена в малка част от обявите, затова разрезът е непълен.

Първи етаж: 2 660 €/кв.м по 9 обяви, с 13% над средните етажи. При последен етаж медианата е 2 284 €/кв.м — −3% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената във Фондови жилища в диапазон от 2 284 €/кв.м до 2 660 €/кв.м.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите във Фондови жилища спада — от 2 660 €/кв.м до 2 500 €/кв.м, или −6%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 500 €/кв.м, най-високата — 2 660 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 6,1 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (9) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 265 €/кв.м и 2 663 €/кв.м) има 398 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 57%; под 2 000 €/кв.м остават 4%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Фондови жилища: от 1 833 €/кв.м (Орландовци) до 2 444 €/кв.м (Банишора). Ако бюджетът не стига, Орландовци предлага съседна локация с около 26,7% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 134 794 €. Сред 113 района с достатъчно данни Фондови жилища има 54 по-скъпи и 58 по-евтини.

Двустаен апартамент във Фондови жилища се отдава средно за 600 € на месец (15 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 130 285 € това е брутна доходност 5,5% годишно. Казано иначе, нужни са около 18 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Фондови жилища е с 1,3 процентни пункта над нея. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Данните идват от описанията на 23 обяви за апартаменти във Фондови жилища и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление във Фондови жилища са с ТЕЦ (парно). Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 2,5 км по права линия, а надморската височина е 555 м — почти колкото центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Княгиня Мария Луиза“ (0,9 км), „Хан Кубрат“ (1 км) и „Константин Величков“ (1,4 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече кафенета (3 при медиана 1). Липсват (поне на картата): паркове. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища във Фондови жилища могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); във Фондови жилища диапазонът по тип е от 2 284 €/кв.м до 2 630 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Княгиня Мария Луиза“, е на 0,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние и обзавеждане. 13% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.