Оценка на имот в Банишора

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Банишора: 210 обяви, 47% от всички. Типичният такъв апартамент е 67 кв.м и се предлага за 158 350 € (2 489 €/кв.м). Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните −1,3% (2 632 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −2,3% (2 489 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −4,7% (2 383 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −6,5% (2 454 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Банишора се плащат около 101 308 € отгоре: двустаен апартамент е средно 158 350 €, а тристаен — 259 658 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 632 €/кв.м при едностайните до 2 383 €/кв.м при тристайните, разлика от 10,4%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 608 €/кв.м, т.е. с 13,3% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 302 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Банишора. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Банишора практически няма: 2 306 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 302 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 2 412 €/кв.м при 6 оферти, т.е. −1,3% спрямо медианата. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 55% (средно за града: 50%).

Партер: 2 384 €/кв.м по 12 обяви, с 2,6% под средните етажи. Първият етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 428 €/кв.м, 42 обяви). При последен етаж медианата е 2 492 €/кв.м — +1,8% спрямо средните етажи. Висок етаж (12+): 2 388 €/кв.м по 46 обяви, с 2,4% под средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 492 €/кв.м), най-ниска — партер (2 384 €/кв.м).

Последната стойност (19 октомври) е 2 399 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 406 €/кв.м. Промяната е −0,3% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 2 392 €/кв.м, най-високата — 2 417 €/кв.м. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 104 обяви. Средните 50% от офертите са между 2 199 €/кв.м и 2 774 €/кв.м — ширина 575 € на квадрат, или 24% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 47%; под 2 000 €/кв.м остават 14%.

Най-скъпият съсед е Зона Б-5 с 2 757 €/кв.м (+12,8% спрямо Банишора), а най-достъпният — Орландовци с 1 833 €/кв.м (−25%). Най-близката по-евтина алтернатива е Орландовци — там медианната оферта е 134 794 € при 1 833 €/кв.м. В градската класация по медиана 60 района са по-скъпи, а 52 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 800 € месечен наем и 259 658 € покупна цена тристаен в Банишора носи около 3,7% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 27 години. За сравнение, типичната доходност за тристайни в София е 3,6% — почти същата. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 443 обяви в Банишора. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 92% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (7%). Типичната сграда в обявите е построена през 2010 г., с 8 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 1,7 км по права линия, а надморската височина е 556 м — почти колкото центъра. До метрото: „Княгиня Мария Луиза“ (0,5 км), „Централна жп гара“ (0,9 км) и „Опълченска“ (1,2 км). Метролиния: М2. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече болници (8 при медиана 0), кафенета (8 при медиана 1) и трамвайни спирки (8 при медиана 0). Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 2 444 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Банишора се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Банишора диапазонът по тип е от 2 383 €/кв.м до 2 632 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 5% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Достъп до метро. От квартала до „Княгиня Мария Луиза“ има 0,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. 92% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 11,7% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.