Оценка на имот в Илинден

Ако търсите двустаен апартамент, изборът е най-голям: 38 обяви (53% от предлагането). Медианната цена е 182 500 € за 70 кв.м, което прави 2 629 €/кв.м. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +25,3% (3 342 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +3,2% (2 629 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +1,5% (2 538 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Илинден се плащат около 57 500 € отгоре: двустаен апартамент е средно 182 500 €, а тристаен — 240 000 €. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (3 342 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 538 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Най-ясно личи разликата между новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 700 €/кв.м) и сградите от 80-те (2 571 €/кв.м): новото жилище се обявява с 5% по-скъпо. Сградите в строеж (16 обяви, 2 685 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 700 €/кв.м) — разликата е −0,6%. Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 2 253 €/кв.м при 8 оферти, т.е. −14,8% спрямо медианата. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 33% (средно за града: 50%).

Партер: 3 453 €/кв.м по 3 обяви, с 28,2% над средните етажи. Първи етаж: 2 292 €/кв.м по 7 обяви, с 14,9% под средните етажи. Последният етаж се обявява с 7,2% под средните етажи (2 498 €/кв.м, 18 обяви). Разликата между най-скъпата категория (партер) и най-евтината (първи етаж) е 50,7%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Илинден спада: 2 630 €/кв.м → 2 593 €/кв.м, −1,4%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 593 €/кв.м и 2 643 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,5 процентни пункта в ущърб на Илинден. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (30) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 325 €/кв.м, а една четвърт — над 2 713 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 65%; под 2 000 €/кв.м остават 1%.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Илинден: от 2 281 €/кв.м (Захарна фабрика) до 2 613 €/кв.м (Разсадника). Ако бюджетът не стига, Захарна фабрика предлага съседна локация с около 13,7% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 144 900 €. В градската класация по медиана 44 района са по-скъпи, а 68 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 590 € месечен наем и 182 500 € покупна цена двустаен в Илинден носи около 3,9% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Това съответства на около 26 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Илинден е с 0,4 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (14 обяви), а доходността — 4%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Илинден? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 72 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 85% от обявите с посочен тип, следвано от газ (8%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 6 етажа.

В Илинден сте на 2,7 км от центъра и на 552 м височина (почти колкото центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. Най-близките метростанции са „Вардар“ (0,5 км), „Константин Величков“ (0,8 км) и „Опълченска“ (1,8 км). Метролиния: М1/М4. Над средното ниво са трамвайни спирки — 9 срещу 0 за типичния квартал; училища — 7 срещу 1 за типичния квартал; паркове — 7 срещу 1,5 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 2 643 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Илинден се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Състояние и обзавеждане. 11% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 5% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.
• Достъп до метро. От квартала до „Вардар“ има 0,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Илинден диапазонът по тип е от 2 538 €/кв.м до 3 342 €/кв.м.
• Отопление. 85% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Илинден. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.