Оценка на имот в м-т Камбаните

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 39 от общо 70 (56%). Медианата им е 2 520 €/кв.м при типична площ 124 кв.м, или около 333 600 € за жилище. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните +18% (3 006 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +0,8% (2 520 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +0,2% (2 629 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 125 940 € (61%), а площта нараства от 75 кв.м на 124 кв.м. Цената на квадрат пада с размера — от 3 006 €/кв.м при двустайните до 2 520 €/кв.м при тристайните, разлика от 19,3%.

57 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 609 €/кв.м; спрямо сградите от 2020–2025 г. (2 982 €/кв.м) отстъпката е около 12,5% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 84% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%). Годината на строителство е посочена в малка част от обявите, затова разрезът е непълен.

Партерът се обявява с 26,9% под средните етажи (2 193 €/кв.м, 9 обяви). При първи етаж медианата е 2 592 €/кв.м — −13,6% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 489 €/кв.м по 13 обяви, с 17% под средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в м-т Камбаните в диапазон от 2 193 €/кв.м до 2 999 €/кв.м.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в м-т Камбаните нараства — от 2 520 €/кв.м до 2 574 €/кв.м, или +2,1%, докато градската медиана се движи с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 520 €/кв.м и 2 574 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 2,1 процентни пункта в полза на м-т Камбаните. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (17) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Средните 50% от офертите са между 2 489 €/кв.м и 3 010 €/кв.м — ширина 521 € на квадрат, или 20% от медианата. 70% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 9% са от 3 500 €/кв.м нагоре.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 3 са по-евтини и 1 е по-скъп от м-т Камбаните. Крайностите са Драгалевци (2 687 €/кв.м) и Малинова долина (2 353 €/кв.м). Най-близката по-евтина алтернатива е Малинова долина — там медианната оферта е 190 000 € при 2 353 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни м-т Камбаните има 40 по-скъпи и 72 по-евтини.

Данните идват от описанията на 70 обяви за апартаменти в м-т Камбаните и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление в м-т Камбаните са с газ. Медианната сграда е от 2025 г. и има 3 етажа.

Разстоянието от местността до центъра на София е около 10 км по права линия, а надморската височина е 656 м — 96 м над нивото на центъра. До метрото: „Бизнес парк София“ (1,3 км), „Акад. Александър Теодоров-Балан“ (2,5 км) и „Младост 3“ (3,1 км). Липсват (поне на картата): училища, детски градини, аптеки, супермаркети и паркове. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в м-т Камбаните могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Етаж. Партерът в м-т Камбаните се обявява с 26,9% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Достъп до метро. От местността до „Бизнес парк София“ има 1,3 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. В м-т Камбаните обявите с ТЕЦ практически липсват; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в м-т Камбаните почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в м-т Камбаните диапазонът по тип е от 2 520 €/кв.м до 3 006 €/кв.м.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в м-т Камбаните. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.