Оценка на имот в Павлово

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 73 обяви (58% от предлагането). Медианната цена е 281 963 € за 113 кв.м, което прави 2 663 €/кв.м. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +3,9% (2 770 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −4,1% (2 443 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +6,5% (2 663 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +8,7% (2 851 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Павлово се плащат около 79 963 € отгоре: двустаен апартамент е средно 202 000 €, а тристаен — 281 963 €. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 851 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (2 443 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се предлагат средно за 2 975 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 2 476 €/кв.м. Премията за нова сграда в Павлово е 20,2%. Покупката „на зелено“ излиза с 17,5% по-евтино от завършено ново жилище — 2 453 €/кв.м срещу 2 975 €/кв.м (52 обяви в строеж). 47% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

При партер медианата е 2 464 €/кв.м — −8,7% спрямо средните етажи. Първият етаж се обявява с 1,8% под средните етажи (2 652 €/кв.м, 13 обяви). Последният етаж се обявява с 18,9% под средните етажи (2 190 €/кв.м, 13 обяви). Обобщено, етажът мести цената в Павлово в диапазон от 2 190 €/кв.м до 2 700 €/кв.м.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Павлово спада: 2 677 €/кв.м → 2 656 €/кв.м, −0,8%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 656 €/кв.м и 2 677 €/кв.м. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 500–2 750 €/кв.м с 31 обяви. Между долния и горния квартил (2 354 €/кв.м и 2 913 €/кв.м) има 559 € разлика на квадратен метър. 61% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 18% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Съседните райони се движат от 2 194 €/кв.м (Овча купел) до 3 062 €/кв.м (Борово); Павлово с 2 661 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Овча купел — там медианната оферта е 187 750 € при 2 194 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Павлово има 42 по-скъпи и 70 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Павлово е 655 € месечно по 46 обяви. Срещу медианна цена 202 000 € годишният наем (7 860 €) дава 3,9% брутна доходност. Това съответства на около 26 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 799 € (31 обяви), а доходността — 3,4%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Данните идват от описанията на 126 обяви за апартаменти в Павлово и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е газ — 85% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (9%). Медианната сграда е от 2008 г. и има 5 етажа.

По тип Павлово е външен (периферен) квартал: 5,5 км до центъра, 616 м надморска височина. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Цар Борис III“ (1,9 км), „Овча купел“ (2 км) и „Мизия“ (2,3 км). Основният градски транспорт са наземните линии (23 автобусни и 2 трамвайни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече кафенета (13 при медиана 1), градини (10 при медиана 0) и паркове (12 при медиана 1,5). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Павлово могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние и обзавеждане. 6% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 20,2% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Павлово четиристайните (2 851 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 770 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −8,7%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Павлово то е посочено в 7% от обявите с данни.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.