Оценка на имот в Овча купел

Пазарът в Овча купел се движи основно от двустайните — 215 оферти с медиана 2 307 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 68 кв.м, т.е. около 162 500 €. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните −6,2% (2 502 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −9,5% (2 307 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −16% (2 100 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −15,5% (2 217 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Овча купел се плащат около 47 605 € отгоре: двустаен апартамент е средно 162 500 €, а тристаен — 210 105 €. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 502 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (2 100 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 500 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 347 €/кв.м) — разликата е +6,5% в полза на по-старите. Групите са малки (19 и 4 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 150 €/кв.м, т.е. с 8,4% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. 82% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партер: 2 009 €/кв.м по 41 обяви, с 10,3% под средните етажи. Първият етаж се обявява с 3,9% под средните етажи (2 152 €/кв.м, 58 обяви). При последен етаж медианата е 2 124 €/кв.м — −5,1% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има среден етаж (2 239 €/кв.м), най-ниска — партер (2 009 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Овча купел остава почти без промяна — от 2 184 €/кв.м до 2 185 €/кв.м, или 0%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 184 €/кв.м, най-високата — 2 191 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-гъсто е предлагането между 2 000 и 2 250 €/кв.м — там са 156 от 508 оферти. Между долния и горния квартил (2 000 €/кв.м и 2 464 €/кв.м) има 464 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 22%; под 2 000 €/кв.м остават 25%.

Съседните райони се движат от 2 173 €/кв.м (Овча купел 2) до 2 661 €/кв.м (Павлово); Овча купел с 2 194 €/кв.м е между тях. Сред 113 района с достатъчно данни Овча купел има 84 по-скъпи и 28 по-евтини.

Тристаен апартамент в Овча купел се отдава средно за 750 € на месец (69 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 210 105 € това е брутна доходност 4,3% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 23 години. За сравнение, типичната доходност за тристайни в София е 3,6% — разликата е 0,7 процентни пункта в полза на Овча купел. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

В Овча купел се продават 7 обяви за къщи с медиана 2 333 €/кв.м и медианна цена 385 000 € при типична площ 240 кв.м. Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е +16,7%. За сравнение, апартаментите в Овча купел са на 2 194 €/кв.м — къщите са с 6,3% над тях на квадратен метър. При 7 обяви медианата е само ориентир.

Какво точно се продава в Овча купел? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 508 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е газ — 80% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (18%). Типичната сграда в обявите е построена през 2023 г., с 6 надземни етажа.

По тип Овча купел е външен (периферен) квартал: 5,4 км до центъра, 603 м надморска височина, 3,65 кв.км площ. На пешеходно разстояние са метростанциите „Мизия“ (0,8 км), „Овча купел“ (0,9 км) и „Овча купел II“ (1,4 км). Районът се обслужва от линия М3. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (7 при медиана 1), кафенета (7 при медиана 1) и трамвайни спирки (6 при медиана 0). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Половината обяви в Овча купел са между 2 000 €/кв.м и 2 464 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −10,3%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Състояние и обзавеждане. 1% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Достъп до метро. От квартала до „Мизия“ има 0,8 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Овча купел то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 6,1% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Овча купел. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.