Оценка на имот в Овча купел 1

Пазарът в Овча купел 1 се движи основно от тристайните — 151 оферти с медиана 2 211 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 110 кв.м, т.е. около 240 593 €. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +6,9% (2 852 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −9,8% (2 298 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −11,6% (2 211 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −19% (2 125 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 78 481 € (48%), а площта нараства от 69 кв.м на 110 кв.м. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (2 852 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (2 125 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 611 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 101 €/кв.м) — разликата е +24,3% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Овча купел 1. Сградите в строеж (189 обяви, 2 234 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 101 €/кв.м) — разликата е +6,3%. 76% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партерът се обявява с 5,9% над средните етажи (2 422 €/кв.м, 5 обяви). При първи етаж медианата е 2 125 €/кв.м — −7% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 7,6% под средните етажи (2 112 €/кв.м, 35 обяви). Най-висока медиана има партер (2 422 €/кв.м), най-ниска — последен етаж (2 112 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Овча купел 1 се промени от 2 200 €/кв.м на 2 236 €/кв.м (+1,6%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Коридорът на движение е 2 200 €/кв.м – 2 236 €/кв.м, т.е. 1,6% между дъното и върха. Кварталът изпреварва града с 1,6 процентни пункта. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 000–2 250 €/кв.м с 106 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 103 €/кв.м, а една четвърт — над 2 493 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 22%; под 2 000 €/кв.м остават 11%.

Най-скъпият съсед е Горна баня с 2 350 €/кв.м (+3,9% спрямо Овча купел 1), а най-достъпният — Суходол с 1 778 €/кв.м (−21,4%). Ако бюджетът не стига, Суходол предлага съседна локация с около 21,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 144 920 €. Сред 113 района с достатъчно данни Овча купел 1 има 79 по-скъпи и 33 по-евтини.

Двустаен апартамент в Овча купел 1 се отдава средно за 600 € на месец (33 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 162 112 € това е брутна доходност 4,4% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 23 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,2 процентни пункта в полза на Овча купел 1. За тристаен апартамент медианният наем е 675 € (28 обяви), а доходността — 3,4%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Какво точно се продава в Овча купел 1? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 276 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 49% от обявите с посочен тип, следвано от газ (49%). Медианната сграда е от 2010 г. и има 6 етажа.

По тип Овча купел 1 е външен (периферен) квартал: 6,2 км до центъра, 628 м надморска височина. Най-близките метростанции са „Овча купел II“ (0,2 км), „Горна баня“ (0,6 км) и „Мизия“ (0,7 км). Районът се обслужва от линия М3. Над средното ниво са банки — 4 срещу 0 за типичния квартал; супермаркети — 6 срещу 2 за типичния квартал; болници — 3 срещу 0 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): детски градини и паркове. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Овча купел 1 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Овча купел 1 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Метро. Най-близката станция, „Овча купел II“, е на 0,2 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Овча купел 1 диапазонът по тип е от 2 125 €/кв.м до 2 852 €/кв.м.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +5,9%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 19,5% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.