Оценка на имот във Връбница 1

Тристайните държат най-голям дял от предлагането във Връбница 1: 28 обяви, 50% от всички. Типичният такъв апартамент е 99 кв.м и се предлага за 214 000 € (2 273 €/кв.м). Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните −3,8% (2 452 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −9,1% (2 273 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 65 000 € (44%), а площта нараства от 61 кв.м на 99 кв.м. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 452 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (2 273 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Сградите от 2020–2025 г. се предлагат средно за 3 644 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 2 250 €/кв.м. Премията за нова сграда във Връбница 1 е 62%. 27 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 393 €/кв.м; спрямо сградите от 2020–2025 г. (3 644 €/кв.м) отстъпката е около 34,3% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Общо 48% от обявите във Връбница 1 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 2 211 €/кв.м по 6 обяви, с 4,4% под средните етажи. При последен етаж медианата е 2 541 €/кв.м — +9,9% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената във Връбница 1 в диапазон от 2 211 €/кв.м до 2 541 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 2 360 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 352 €/кв.м. Промяната е +0,3% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 300 €/кв.м и 2 360 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (24) попадат в интервала 2 250–2 500 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 127 €/кв.м, а една четвърт — над 2 487 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 21% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 23%.

Съседните райони се движат от 1 602 €/кв.м (Модерно предградие) до 2 342 €/кв.м (Връбница 2); Връбница 1 с 2 312 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Модерно предградие — там медианната оферта е 152 996 € при 1 602 €/кв.м. В градската класация по медиана 75 района са по-скъпи, а 37 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент във Връбница 1 се отдава средно за 600 € на месец (19 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 149 000 € това е брутна доходност 4,8% годишно. Казано иначе, нужни са около 21 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,6 процентни пункта в полза на Връбница 1. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (11 обяви), а доходността — 4,2%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Данните идват от описанията на 56 обяви за апартаменти във Връбница 1 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление във Връбница 1 са с ТЕЦ (парно). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 9 надземни етажа.

По тип Връбница 1 е външен (периферен) квартал: 5 км до центъра, 534 м надморска височина, 0,49 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Бели Дунав“ (0,4 км), „Ломско шосе“ (0,6 км) и „Обеля“ (1,1 км). Метролиния: М2. Над средното ниво са трамвайни спирки — 6 срещу 0 за типичния квартал; паркове — 3 срещу 1,5 за типичния квартал. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 2 312 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент във Връбница 1 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 62% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +7,9% за новата сграда.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); във Връбница 1 диапазонът по тип е от 2 273 €/кв.м до 2 452 €/кв.м.
• Достъп до метро. От квартала до „Бели Дунав“ има 0,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; във Връбница 1 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви във Връбница 1. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.