Оценка на имот в Обеля

Пазарът в Обеля се движи основно от двустайните — 35 оферти с медиана 1 671 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 71 кв.м, т.е. около 122 773 €. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните −29,7% (1 874 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −34,4% (1 671 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −36% (1 599 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −38,6% (1 611 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Обеля се плащат около 57 127 € отгоре: двустаен апартамент е средно 122 773 €, а тристаен — 179 900 €. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (1 874 €/кв.м), най-евтин — тристаен (1 599 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Строящите се сгради дават 58 оферти на 1 612 €/кв.м — −2,6% спрямо всички обяви в Обеля. 88% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%). Повечето продавачи в Обеля не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

Партер: 1 588 €/кв.м по 5 обяви, с 4,6% под средните етажи. При първи етаж медианата е 1 590 €/кв.м — −4,5% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 1 758 €/кв.м — +5,6% спрямо средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (последен етаж) и най-евтината (партер) е 10,7%.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Обеля се промени от 1 672 €/кв.м на 1 659 €/кв.м (−0,8%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 1 659 €/кв.м и 1 672 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-гъсто е предлагането между 1 500 и 1 750 €/кв.м — там са 32 от 68 оферти. Между долния и горния квартил (1 587 €/кв.м и 1 899 €/кв.м) има 312 € разлика на квадратен метър. Под 1 500 €/кв.м са 12% от обявите, а от 2 000 €/кв.м нагоре — 21%.

Най-скъпият съсед е Връбница 2 с 2 342 €/кв.м (+41,5% спрямо Обеля), а най-достъпният — Модерно предградие с 1 602 €/кв.м (−3,2%). В градската класация по медиана 109 района са по-скъпи, а 3 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 600 € месечен наем и 122 773 € покупна цена двустаен в Обеля носи около 5,9% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 17 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Обеля е с 1,6 процентни пункта над нея. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Медианната обявена къща в Обеля струва 339 650 € за 174 кв.м, т.е. 1 952 €/кв.м (по 7 обяви). Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е −2,4%. За сравнение, апартаментите в Обеля са на 1 655 €/кв.м — къщите са с 17,9% над тях на квадратен метър. При 7 обяви медианата е само ориентир.

Какво точно се продава в Обеля? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 68 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Всички обяви с посочено отопление в Обеля са с ТЕЦ (парно). Типичната сграда в обявите е построена през 1985 г., с 7 надземни етажа.

В Обеля сте на 6,9 км от центъра и на 539 м височина (21 м под нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. До метрото: „Обеля“ (1 км), „Ломско шосе“ (1,9 км) и „Сливница“ (1,9 км). Районът се обслужва от линия М2. Над средното ниво са паркове — 3 срещу 1,5 за типичния квартал. В OpenStreetMap не са отбелязани аптеки и супермаркети в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Обеля могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Обеля са на 1 874 €/кв.м, а четиристайните на 1 611 €/кв.м.
• Етаж. Партерът в Обеля се обявява с 4,6% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Състояние и обзавеждане. 1% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Обеля“ има 1 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.