Оценка на имот в Орландовци

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Орландовци: 29 обяви, 60% от всички. Типичният такъв апартамент е 67 кв.м и се предлага за 129 000 € (1 846 €/кв.м). Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните −27,6% (1 846 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −32,5% (1 687 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Орландовци се плащат около 41 436 € отгоре: двустаен апартамент е средно 129 000 €, а тристаен — 170 436 €. Цената на квадрат пада с размера — от 1 846 €/кв.м при двустайните до 1 687 €/кв.м при тристайните, разлика от 9,4%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 113 €/кв.м, т.е. с 29,4% над сградите от 2020–2025 г. (1 633 €/кв.м). Групите са малки (3 и 6 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Сградите в строеж (29 обяви, 1 817 €/кв.м) не са по-евтини от сградите от 2020–2025 г. (1 633 €/кв.м) — разликата е +11,3%. 62% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

При партер медианата е 1 745 €/кв.м — −8,2% спрямо средните етажи. Първият етаж се обявява с 4,5% под средните етажи (1 815 €/кв.м, 6 обяви). Последният етаж се обявява с 14,1% под средните етажи (1 633 €/кв.м, 7 обяви). Най-висока медиана има среден етаж (1 900 €/кв.м), най-ниска — последен етаж (1 633 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Орландовци остава почти без промяна — от 1 749 €/кв.м до 1 749 €/кв.м, или 0%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Коридорът на движение е 1 749 €/кв.м – 1 774 €/кв.м, т.е. 1,4% между дъното и върха. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (17) попадат в интервала 1 500–1 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (1 633 €/кв.м и 2 004 €/кв.м) има 371 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 4%; под 1 500 €/кв.м остават 6%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Орландовци: от 2 068 €/кв.м (Бенковски) до 2 617 €/кв.м (Хаджи Димитър). В тази група Орландовци е с най-ниска медиана, което го прави входната точка за купувачи с по-ограничен бюджет. В градската класация по медиана 107 района са по-скъпи, а 5 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Орландовци е 500 € месечно по 12 обяви. Срещу медианна цена 129 000 € годишният наем (6 000 €) дава 4,7% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 22 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,4 процентни пункта в полза на Орландовци. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Медианната обявена къща в Орландовци струва 255 000 € за 124 кв.м, т.е. 1 915 €/кв.м (по 8 обяви). Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е −4,2%. За сравнение, апартаментите в Орландовци са на 1 833 €/кв.м — къщите са с 4,5% над тях на квадратен метър. При 8 обяви медианата е само ориентир.

Какво точно се продава в Орландовци? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 48 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 56% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (44%). Медианната сграда е от 1990 г. и има 4 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 3,3 км по права линия, а надморската височина е 531 м — 29 м под нивото на центъра. До метрото има поне 2,3 км — най-близо са „Централна жп гара“ (2,3 км), „Хаджи Димитър“ (2,4 км) и „Стадион Георги Аспарухов“ (2,4 км). Основният градски транспорт са наземните линии (21 автобусни и 2 трамвайни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече паркове (8 при медиана 1,5), училища (3 при медиана 1) и бензиностанции (3 при медиана 1). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 1 833 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Орландовци се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Метро. Най-близката станция, „Централна жп гара“, е на 2,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −8,2%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Орландовци то е посочено в 44% от обявите с данни.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Орландовци диапазонът по тип е от 1 687 €/кв.м до 1 846 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Орландовци 2% от обявите са в последната група.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Орландовци. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.