Оценка на имот в Бенковски

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Бенковски: 7 обяви, 58% от всички. Типичният такъв апартамент е 100 кв.м и се предлага за 200 200 € (2 095 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните −29,3% (1 802 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −16,2% (2 095 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Бенковски се плащат около 65 220 € отгоре: двустаен апартамент е средно 134 980 €, а тристаен — 200 200 €. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: тристайните имат най-висока медиана (2 095 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (1 802 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

9 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 2 095 €/кв.м, почти колкото общата медиана. 75% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%). Повечето продавачи в Бенковски не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

Последният етаж се обявява с 14,4% над средните етажи (2 200 €/кв.м, 5 обяви).

Последната стойност (19 октомври) е 2 068 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 148 €/кв.м. Промяната е −3,7% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 1 805 €/кв.м и 2 148 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 3,8 процентни пункта в ущърб на Бенковски. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (5) попадат в интервала 2 000–2 250 €/кв.м. Средните 50% от офертите са между 1 779 €/кв.м и 2 200 €/кв.м — ширина 421 € на квадрат, или 20% от медианата. 17% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

Съседните райони се движат от 1 833 €/кв.м (Орландовци) до 2 206 €/кв.м (Сердика); Бенковски с 2 068 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Орландовци — там медианната оферта е 134 794 € при 1 833 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Бенковски има 92 по-скъпи и 20 по-евтини.

Какво точно се продава в Бенковски? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 12 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва.

В Бенковски сте на 5 км от центъра и на 520 м височина (40 м под нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Хан Кубрат“ (3,7 км), „Централна жп гара“ (3,8 км) и „Княгиня Мария Луиза“ (3,9 км). Основният градски транспорт са наземните линии (15 автобусни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са паркове — 7 срещу 1,5 за типичния квартал; бензиностанции — 3 срещу 1 за типичния квартал; супермаркети — 4 срещу 2 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 068 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Бенковски? Най-силно влияят:

• Достъп до метро. От квартала до „Хан Кубрат“ има 3,7 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Бенковски почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Бенковски тристайните (2 095 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (1 802 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.