Оценка на имот в Надежда 3

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 42 от общо 83 (51%). Медианата им е 2 144 €/кв.м при типична площ 90 кв.м, или около 202 500 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +4,5% (2 788 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −17,6% (2 099 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −14,2% (2 144 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Надежда 3 се плащат около 62 550 € отгоре: двустаен апартамент е средно 139 950 €, а тристаен — 202 500 €. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (2 788 €/кв.м), най-евтин — двустаен (2 099 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

48 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 2 003 €/кв.м, с 5% под общата медиана. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 58% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 6,4% под средните етажи (2 015 €/кв.м, 8 обяви). Първи етаж: 2 105 €/кв.м по 10 обяви, с 2,2% под средните етажи. Последен етаж: 2 109 €/кв.м по 5 обяви, с 2% под средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Надежда 3 в диапазон от 2 015 €/кв.м до 2 153 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Надежда 3 се промени от 2 017 €/кв.м на 2 102 €/кв.м (+4,2%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 017 €/кв.м и 2 102 €/кв.м. Кварталът изпреварва града с 4,1 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 000–2 250 €/кв.м с 30 обяви. Средните 50% от офертите са между 1 923 €/кв.м и 2 384 €/кв.м — ширина 461 € на квадрат, или 22% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 20%; под 1 500 €/кв.м остават 2%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Надежда 3: от 2 295 €/кв.м (Надежда 4) до 2 398 €/кв.м (Надежда 2). В тази група Надежда 3 е с най-ниска медиана, което го прави входната точка за купувачи с по-ограничен бюджет. Сред 113 района с достатъчно данни Надежда 3 има 90 по-скъпи и 22 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Надежда 3 е 520 € месечно по 12 обяви. Срещу медианна цена 139 950 € годишният наем (6 240 €) дава 4,5% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 22 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Надежда 3 е с 0,2 процентни пункта над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 550 € (10 обяви), а доходността — 3,3%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Данните идват от описанията на 83 обяви за апартаменти в Надежда 3 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 86% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (14%). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 6 надземни етажа.

По тип Надежда 3 е външен (периферен) квартал: 4,5 км до центъра, 540 м надморска височина, 0,54 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Бели Дунав“ (0,7 км), „Надежда“ (0,9 км) и „Ломско шосе“ (1,1 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече паркове (3 при медиана 1,5). Липсват (поне на картата): училища. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Две жилища в Надежда 3 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Метро. Най-близката станция, „Бели Дунав“, е на 0,7 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Етаж. Партерът в Надежда 3 се обявява с 6,4% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Надежда 3 са на 2 788 €/кв.м, а тристайните на 2 144 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Надежда 3 то е посочено в 14% от обявите с данни.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Надежда 3 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Надежда 3. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.