Оценка на имот в Люлин 1

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 46 от общо 74 (62%). Медианата им е 2 125 €/кв.м при типична площ 60 кв.м, или около 131 500 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −8,4% (2 443 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −16,6% (2 125 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −23% (1 924 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −22,2% (2 042 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Люлин 1 се плащат около 36 500 € отгоре: двустаен апартамент е средно 131 500 €, а тристаен — 168 000 €. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 443 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (1 924 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 167 €/кв.м, т.е. с 12,6% над сградите от 2020–2025 г. (1 924 €/кв.м). Групите са малки (9 и 27 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 11,5% по-евтино от завършено ново жилище — 1 702 €/кв.м срещу 1 924 €/кв.м (3 обяви в строеж). 4% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Първият етаж се обявява с 1,8% под средните етажи (2 109 €/кв.м, 11 обяви). Последният етаж се обявява с 6,9% под средните етажи (2 000 €/кв.м, 9 обяви). Високите етажи (12+) се обявяват с 6,9% под средните етажи (2 000 €/кв.м, 3 обяви). Най-висока медиана има среден етаж (2 148 €/кв.м), най-ниска — етаж 12+ (2 000 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Люлин 1 се промени от 2 042 €/кв.м на 2 025 €/кв.м (−0,8%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 022 €/кв.м и 2 042 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (20) попадат в интервала 2 000–2 250 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 917 €/кв.м, а една четвърт — над 2 388 €/кв.м. Под 1 500 €/кв.м са 5% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 16%.

Съседните райони се движат от 1 901 €/кв.м (Люлин център) до 2 683 €/кв.м (Западен парк); Люлин 1 с 2 114 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Люлин център предлага съседна локация с около 10,1% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 210 000 €. В градската класация по медиана 88 района са по-скъпи, а 24 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Данните идват от описанията на 74 обяви за апартаменти в Люлин 1 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление в Люлин 1 са с ТЕЦ (парно). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 8 надземни етажа.

По тип Люлин 1 е външен (периферен) квартал: 6,5 км до центъра, 556 м надморска височина. До метрото: „Сливница“ (0,7 км), „Люлин“ (1,2 км) и „Западен парк“ (2,2 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече бензиностанции (4 при медиана 1), аптеки (5 при медиана 2) и детски площадки (12 при медиана 6). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Люлин 1 са между 1 917 €/кв.м и 2 388 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Люлин 1 диапазонът по тип е от 1 924 €/кв.м до 2 443 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Люлин 1 1% от обявите са в последната група.
• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 11,2% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +7,9% за новата сграда.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Сливница“, е на 0,7 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.