Оценка на имот в Люлин 3

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 33 от общо 79 (42%). Медианата им е 2 125 €/кв.м при типична площ 85 кв.м, или около 180 000 € за жилище. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните +2,8% (2 742 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −11,9% (2 246 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −15% (2 125 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −18% (2 152 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Люлин 3 се плащат около 45 000 € отгоре: двустаен апартамент е средно 135 000 €, а тристаен — 180 000 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 742 €/кв.м при едностайните до 2 125 €/кв.м при тристайните, разлика от 29%.

Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се предлагат средно за 2 200 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 2 167 €/кв.м. Премията за нова сграда в Люлин 3 е 1,5%. 3 оферти са в сгради в строеж с медиана 1 844 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 200 €/кв.м) отстъпката е около 16,2% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Общо 9% от обявите в Люлин 3 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 2 083 €/кв.м по 11 обяви, с 9,4% под средните етажи. Последен етаж: 2 025 €/кв.м по 4 обяви, с 11,9% под средните етажи. Високите етажи (12+) се обявяват с 7,6% под средните етажи (2 125 €/кв.м, 3 обяви). Обобщено, етажът мести цената в Люлин 3 в диапазон от 2 025 €/кв.м до 2 299 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 2 167 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 229 €/кв.м. Промяната е −2,8% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 160 €/кв.м и 2 229 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 2,9 процентни пункта. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (27) попадат в интервала 2 000–2 250 €/кв.м. Средните 50% от офертите са между 2 050 €/кв.м и 2 593 €/кв.м — ширина 543 € на квадрат, или 24% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 29%; под 2 000 €/кв.м остават 18%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Люлин 3: от 1 901 €/кв.м (Люлин център) до 2 197 €/кв.м (Люлин 4). Най-близката по-евтина алтернатива е Люлин център — там медианната оферта е 210 000 € при 1 901 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Люлин 3 има 80 по-скъпи и 32 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Люлин 3 е 550 € месечно по 20 обяви. Срещу медианна цена 135 000 € годишният наем (6 600 €) дава 4,9% брутна доходност. Това съответства на около 20 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Люлин 3 е с 0,6 процентни пункта над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 650 € (8 обяви), а доходността — 4,3%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Люлин 3? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 79 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (98%); локално отопление е в 2% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 8 надземни етажа.

В Люлин 3 сте на 6,7 км от центъра и на 582 м височина (22 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. До метрото: „Люлин“ (1 км), „Сливница“ (1,4 км) и „Западен парк“ (2,1 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Над средното ниво са детски площадки — 36 срещу 6 за типичния квартал; детски градини — 4 срещу 1 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): супермаркети и паркове. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Люлин 3 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Достъп до метро. От квартала до „Люлин“ има 1 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Люлин 3 диапазонът по тип е от 2 125 €/кв.м до 2 742 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Люлин 3 3% от обявите са в последната група.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Люлин 3 то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 1,5% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Люлин 3. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.