Оценка на имот в Княжево

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 31 обяви (51% от предлагането). Медианната цена е 254 500 € за 105 кв.м, което прави 2 247 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните −10,1% (2 290 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −10,1% (2 247 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −20,8% (2 077 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (180 365 €) и тристаен (254 500 €) е 74 135 € — толкова струва една стая повече в Княжево. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 290 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 077 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Отстъпка за покупка „на зелено“ в Княжево практически няма: 2 395 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 229 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. 74% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партерът се обявява с 12,6% под средните етажи (2 185 €/кв.м, 5 обяви). При първи етаж медианата е 2 138 €/кв.м — −14,5% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 8,5% под средните етажи (2 288 €/кв.м, 4 обяви). Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (първи етаж) е 16,9%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Княжево спада: 2 500 €/кв.м → 2 290 €/кв.м, −8,4%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 288 €/кв.м и 2 500 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 8,5 процентни пункта. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Модалният интервал е 2 500–2 750 €/кв.м с 22 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 000 €/кв.м, а една четвърт — над 2 701 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 41%; под 2 000 €/кв.м остават 25%.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 3 са по-скъпи от Княжево. Крайностите са Бояна (2 670 €/кв.м) и Овча купел (2 194 €/кв.м). В градската класация по медиана 78 района са по-скъпи, а 34 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Княжево се отдава средно за 495 € на месец (13 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 180 365 € това е брутна доходност 3,3% годишно. Това съответства на около 30 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,9 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 850 € (5 обяви), а доходността — 4%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

В Княжево се продават 9 обяви за къщи с медиана 1 476 €/кв.м и медианна цена 375 000 € при типична площ 200 кв.м. Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е −26,2%. За сравнение, апартаментите в Княжево са на 2 271 €/кв.м — къщите са с 35% под тях на квадратен метър. При 9 обяви медианата е само ориентир.

Какво точно се продава в Княжево? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 61 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава газ (90%); ТЕЦ (парно) е в 10% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2015 г. и има 5 етажа.

По тип Княжево е квартал в подножието на Витоша: 8,9 км до центъра, 695 м надморска височина, 1,49 кв.км площ. До метрото има поне 3,3 км — най-близо са „Горна баня“ (3,3 км), „Овча купел II“ (3,6 км) и „Мизия“ (3,9 км). Основният градски транспорт са наземните линии (12 автобусни и 2 трамвайни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече бензиностанции (4 при медиана 1) и паркове (5 при медиана 1,5). Липсват (поне на картата): детски градини. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Половината обяви в Княжево са между 2 000 €/кв.м и 2 701 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −12,6%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Княжево диапазонът по тип е от 2 077 €/кв.м до 2 290 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 8% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. 10% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Горна баня“ има 3,3 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.