Оценка на имот в Захарна фабрика

Пазарът в Захарна фабрика се движи основно от двустайните — 11 оферти с медиана 2 171 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 67 кв.м, т.е. около 140 550 €. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: двустайните −14,8% (2 171 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −12,9% (2 177 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 36 950 € (26%), а площта нараства от 67 кв.м на 71 кв.м. Необичайно за София, тристайните в Захарна фабрика са най-скъпи на кв.м (2 177 €/кв.м), докато двустайните са на 2 171 €/кв.м — разлика от 0,3%.

Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 2 676 €/кв.м при 4 оферти, т.е. +17,3% спрямо медианата. Сред обявите в Захарна фабрика няма ново строителство или сгради в строеж (средно за София делът им е 50%).

Последен етаж: 2 177 €/кв.м по 6 обяви, с 11,8% под средните етажи.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Захарна фабрика нараства: 2 171 €/кв.м → 2 281 €/кв.м, +5,1%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 171 €/кв.м и 2 415 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 5 процентни пункта в полза на Захарна фабрика. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (6) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Между долния и горния квартил (1 970 €/кв.м и 2 969 €/кв.м) има 999 € разлика на квадратен метър. 43% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 19% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Захарна фабрика: от 2 409 €/кв.м (Красна поляна 1) до 2 683 €/кв.м (Западен парк). Захарна фабрика е най-евтиното място в тази група — купувач, който иска същата част на града, тук плаща по-малко на квадрат от всеки съсед. Сред 113 района с достатъчно данни Захарна фабрика има 77 по-скъпи и 35 по-евтини.

Данните идват от описанията на 21 обяви за апартаменти в Захарна фабрика и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление в Захарна фабрика са с ТЕЦ (парно). Медианната сграда е от 1960 г. и има 4 етажа.

Захарна фабрика е вътрешен квартал на около 3,3 км от центъра на София, на 559 м надморска височина и с площ около 1,01 кв.км. До метрото: „Вардар“ (1,4 км), „Хан Кубрат“ (1,4 км) и „Надежда“ (1,4 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Над средното ниво са паркове — 7 срещу 1,5 за типичния квартал; детски градини — 3 срещу 1 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): аптеки и супермаркети. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 2 281 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Захарна фабрика се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Захарна фабрика тристайните (2 177 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 171 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Вардар“ има 1,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние и обзавеждане. Обзаведените оферти в Захарна фабрика са рядкост; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Захарна фабрика. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.