Оценка на имот във Връбница 2

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 40 от общо 69 (58%). Медианата им е 2 315 €/кв.м при типична площ 68 кв.м, или около 156 018 € за жилище. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните +1,9% (2 717 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −9,1% (2 315 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −6,3% (2 342 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +7,8% (2 828 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 80 232 € (51%), а площта нараства от 68 кв.м на 103 кв.м. Необичайно за София, четиристайните във Връбница 2 са най-скъпи на кв.м (2 828 €/кв.м), докато двустайните са на 2 315 €/кв.м — разлика от 22,2%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 561 €/кв.м, т.е. с 5,5% над сградите от 2020–2025 г. (2 427 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената във Връбница 2. 25 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 271 €/кв.м; спрямо сградите от 2020–2025 г. (2 427 €/кв.м) отстъпката е около 6,4% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 36% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Първият етаж се обявява с 2,1% над средните етажи (2 368 €/кв.м, 4 обяви). Последен етаж: 2 400 €/кв.м по 11 обяви, с 3,5% над средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 400 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (2 319 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти във Връбница 2 се промени от 2 313 €/кв.м на 2 368 €/кв.м (+2,4%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Коридорът на движение е 2 313 €/кв.м – 2 371 €/кв.м, т.е. 2,5% между дъното и върха. Разликата спрямо динамиката на София е 2,3 процентни пункта в полза на Връбница 2. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 19 обяви. Между долния и горния квартил (2 163 €/кв.м и 2 600 €/кв.м) има 437 € разлика на квадратен метър. 41% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 4% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Връбница 2: от 1 655 €/кв.м (Обеля) до 2 312 €/кв.м (Връбница 1). Ако бюджетът не стига, Обеля предлага съседна локация с около 29,3% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 145 600 €. В градската класация по медиана 74 района са по-скъпи, а 38 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент във Връбница 2 се отдава средно за 630 € на месец (32 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 156 018 € това е брутна доходност 4,8% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 21 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,6 процентни пункта в полза на Връбница 2. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава във Връбница 2? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 69 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (98%); локално отопление е в 2% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1991 г., с 8 надземни етажа.

Връбница 2 е външен (периферен) квартал на около 5,3 км от центъра на София, на 535 м надморска височина и с площ около 0,44 кв.км. До метрото: „Бели Дунав“ (0,4 км), „Ломско шосе“ (0,5 км) и „Обеля“ (1,4 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече кафенета (4 при медиана 1). В OpenStreetMap не са отбелязани детски градини в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища във Връбница 2 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние и обзавеждане. 9% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но във Връбница 2 четиристайните (2 828 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 717 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Метро. Най-близката станция, „Бели Дунав“, е на 0,4 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. 98% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 5,2% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +7,9% за новото строителство.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви във Връбница 2. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.