Оценка на имот в Горна баня

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 56 от общо 105 (53%). Медианата им е 2 400 €/кв.м при типична площ 103 кв.м, или около 258 139 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните −13,6% (2 202 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −4% (2 400 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +14,3% (3 000 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (179 450 €) и тристаен (258 139 €) е 78 689 € — толкова струва една стая повече в Горна баня. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (3 000 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (2 202 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Покупката „на зелено“ излиза с 2,2% по-евтино от завършено ново жилище — 2 189 €/кв.м срещу 2 238 €/кв.м (45 обяви в строеж). Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 53% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 12,8% под средните етажи (2 215 €/кв.м, 13 обяви). Първият етаж се обявява с 9,5% под средните етажи (2 300 €/кв.м, 18 обяви). Последният етаж се обявява с 16,3% под средните етажи (2 126 €/кв.м, 17 обяви). Обобщено, етажът мести цената в Горна баня в диапазон от 2 126 €/кв.м до 2 541 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Горна баня се промени от 2 291 €/кв.м на 2 348 €/кв.м (+2,5%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Коридорът на движение е 2 291 €/кв.м – 2 350 €/кв.м, т.е. 2,6% между дъното и върха. Разликата спрямо динамиката на София е 2,4 процентни пункта в полза на Горна баня. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 22 обяви. Средните 50% от офертите са между 2 115 €/кв.м и 2 994 €/кв.м — ширина 879 € на квадрат, или 37% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 42%; под 2 000 €/кв.м остават 17%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Горна баня: от 1 778 €/кв.м (Суходол) до 2 271 €/кв.м (Княжево). Ако бюджетът не стига, Суходол предлага съседна локация с около 24,3% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 144 920 €. Сред 113 района с достатъчно данни Горна баня има 73 по-скъпи и 39 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Горна баня е 650 € месечно по 14 обяви. Срещу медианна цена 179 450 € годишният наем (7 800 €) дава 4,3% брутна доходност. Това съответства на около 23 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — почти същата. За тристаен апартамент медианният наем е 1 000 € (15 обяви), а доходността — 4,6%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Медианната обявена къща в Горна баня струва 460 000 € за 300 кв.м, т.е. 1 811 €/кв.м (по 27 обяви). Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 9,5% под градската медиана. За сравнение, апартаментите в Горна баня са на 2 350 €/кв.м — къщите са с 22,9% под тях на квадратен метър.

Какво точно се продава в Горна баня? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 105 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е газ — 96% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (2%). Типичната сграда в обявите е построена през 2025 г., с 4 надземни етажа.

Горна баня е външен (периферен) квартал на около 6,8 км от центъра на София, на 642 м надморска височина. На пешеходно разстояние са метростанциите „Горна баня“ (0 км), „Овча купел II“ (0,5 км) и „Мизия“ (1,3 км). Районът се обслужва от линия М3. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече детски градини (3 при медиана 1) и автобусни спирки (19 при медиана 9,5). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Как от 2 350 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Горна баня? Най-силно влияят:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Горна баня четиристайните (3 000 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 202 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Горна баня то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Етаж. Партерът в Горна баня се обявява с 12,8% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Горна баня почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Достъп до метро. От квартала до „Горна баня“ има 0 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.