Оценка на имот в Надежда 4

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 41 обяви (49% от предлагането). Медианната цена е 235 000 € за 94 кв.м, което прави 2 350 €/кв.м. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните +6% (2 826 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −10% (2 294 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −6% (2 350 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 90 215 € (62%), а площта нараства от 62 кв.м на 94 кв.м. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 826 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (2 294 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Премията за ново строителство в Надежда 4 е около 8,5%: 2 410 €/кв.м при новите сгради с акт 16 от 2026 г. срещу 2 221 €/кв.м при сградите от 80-те. Покупката „на зелено“ излиза с 4,8% по-евтино от завършено ново жилище — 2 294 €/кв.м срещу 2 410 €/кв.м (22 обяви в строеж). Общо 35% от обявите в Надежда 4 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 2 279 €/кв.м по 15 обяви, с 5,1% под средните етажи. При последен етаж медианата е 2 053 €/кв.м — −14,5% спрямо средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (последен етаж) е 17%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Надежда 4 остава почти без промяна: 2 293 €/кв.м → 2 295 €/кв.м, +0,1%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 293 €/кв.м, най-високата — 2 308 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (23) попадат в интервала 2 250–2 500 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 083 €/кв.м и 2 585 €/кв.м) има 502 € разлика на квадратен метър. 31% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 6% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Най-скъпият съсед е Надежда 2 с 2 398 €/кв.м (+4,5% спрямо Надежда 4), а най-достъпният — Надежда 3 с 2 109 €/кв.м (−8,1%). Най-близката по-евтина алтернатива е Надежда 3 — там медианната оферта е 175 000 € при 2 109 €/кв.м. В градската класация по медиана 76 района са по-скъпи, а 36 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Надежда 4 се отдава средно за 600 € на месец (8 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 144 785 € това е брутна доходност 5% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 20 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Надежда 4 е с 0,7 процентни пункта над нея. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 84 обяви за апартаменти в Надежда 4 и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (98%); локално отопление е в 2% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 6 надземни етажа.

По тип Надежда 4 е външен (периферен) квартал: 4,5 км до центъра, 532 м надморска височина, 0,43 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Бели Дунав“ (0,7 км), „Надежда“ (0,8 км) и „Ломско шосе“ (1,2 км). Над средното ниво са трамвайни спирки — 6 срещу 0 за типичния квартал; медицински центрове — 3 срещу 1 за типичния квартал; кафенета — 3 срещу 1 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): паркове. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Надежда 4 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Надежда 4 са на 2 826 €/кв.м, а тристайните на 2 350 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 11% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 8,5% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Отопление. 98% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Бели Дунав“, е на 0,7 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Надежда 4. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.