Оценка на имот в Свобода

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 37 от общо 52 (71%). Медианата им е 2 150 €/кв.м при типична площ 60 кв.м, или около 129 000 € за жилище. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните −15,6% (2 150 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −28,8% (1 780 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Свобода се плащат около 40 990 € отгоре: двустаен апартамент е средно 129 000 €, а тристаен — 169 990 €. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 150 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (1 780 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Строящите се сгради дават 14 оферти на 1 776 €/кв.м — −16,6% спрямо всички обяви в Свобода. Общо 27% от обявите в Свобода са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 2 266 €/кв.м по 12 обяви, с 14,3% над средните етажи. Последен етаж: 2 230 €/кв.м по 8 обяви, с 12,5% над средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Свобода в диапазон от 1 983 €/кв.м до 2 266 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Свобода се промени от 2 232 €/кв.м на 2 232 €/кв.м (0%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Коридорът на движение е 2 143 €/кв.м – 2 232 €/кв.м, т.е. 4,2% между дъното и върха. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (13) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Средните 50% от офертите са между 1 780 €/кв.м и 2 377 €/кв.м — ширина 597 € на квадрат, или 28% от медианата. 19% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Свобода: от 2 192 €/кв.м (Триъгълника) до 2 398 €/кв.м (Надежда 2). В тази група Свобода е с най-ниска медиана, което го прави входната точка за купувачи с по-ограничен бюджет. Сред 113 района с достатъчно данни Свобода има 87 по-скъпи и 25 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Свобода е 550 € месечно по 15 обяви. Срещу медианна цена 129 000 € годишният наем (6 600 €) дава 5,1% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 20 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Свобода е с 0,9 процентни пункта над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 650 € (5 обяви), а доходността — 4,6%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 52 обяви за апартаменти в Свобода и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (97%); газ е в 3% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1970 г. и има 6 етажа.

Свобода е външен (периферен) квартал на около 4,5 км от центъра на София, на 531 м надморска височина и с площ около 0,43 кв.км. Най-близките метростанции са „Надежда“ (1,1 км), „Бели Дунав“ (1,4 км) и „Хан Кубрат“ (1,6 км). Метролиния: М2. Над средното ниво са кафенета — 5 срещу 1 за типичния квартал; трамвайни спирки — 4 срещу 0 за типичния квартал; ресторанти — 9 срещу 3 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): паркове. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 130 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Свобода се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Свобода диапазонът по тип е от 1 780 €/кв.м до 2 150 €/кв.м.
• Отопление. 97% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние и обзавеждане. 6% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „Надежда“, е на 1,1 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.