Оценка на имот в Люлин 8

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 62 от общо 122 (51%). Медианата им е 2 055 €/кв.м при типична площ 104 кв.м, или около 213 956 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните −1% (2 641 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −13,4% (2 206 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −17,8% (2 055 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −21,9% (2 050 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (126 139 €) и тристаен (213 956 €) е 87 817 € — толкова струва една стая повече в Люлин 8. Цената на квадрат пада с размера — от 2 641 €/кв.м при едностайните до 2 050 €/кв.м при четиристайните, разлика от 28,8%.

Строящите се сгради дават 66 оферти на 2 052 €/кв.м — −0,5% спрямо всички обяви в Люлин 8. Общо 55% от обявите в Люлин 8 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Партерът се обявява почти колкото средните етажи (2 048 €/кв.м, 5 обяви). Първият етаж се обявява с 9,1% над средните етажи (2 244 €/кв.м, 26 обяви). При последен етаж медианата е 2 036 €/кв.м — −1% спрямо средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (първи етаж) и най-евтината (последен етаж) е 10,2%.

Последната стойност (19 октомври) е 2 056 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 058 €/кв.м. Промяната е −0,1% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 056 €/кв.м и 2 058 €/кв.м. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 000–2 250 €/кв.м с 70 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 047 €/кв.м, а една четвърт — над 2 371 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 11% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 21%.

Съседните райони се движат от 1 950 €/кв.м (Люлин 10) до 2 500 €/кв.м (Люлин 7); Люлин 8 с 2 062 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Люлин 10 — там медианната оферта е 187 240 € при 1 950 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Люлин 8 има 93 по-скъпи и 19 по-евтини.

Двустаен апартамент в Люлин 8 се отдава средно за 530 € на месец (21 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 126 139 € това е брутна доходност 5% годишно. Това съответства на около 20 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Люлин 8 е с 0,8 процентни пункта над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (15 обяви), а доходността — 4,2%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 122 обяви в Люлин 8. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (95%); локално отопление е в 3%, а газ е в 2% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1985 г., с 9 надземни етажа.

В Люлин 8 сте на 5,6 км от центъра и на 566 м височина (почти колкото центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. До метрото: „Люлин“ (0,5 км), „Сливница“ (0,6 км) и „Западен парк“ (1,2 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече детски площадки (12 при медиана 6). Липсват (поне на картата): аптеки и супермаркети. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Как от 2 062 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Люлин 8? Най-силно влияят:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −0,4%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Люлин 8 то е посочено в 3% от обявите с данни.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Люлин 8 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Люлин 8 са на 2 641 €/кв.м, а четиристайните на 2 050 €/кв.м.
• Достъп до метро. От квартала до „Люлин“ има 0,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Люлин 8. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.