Оценка на имот в Люлин 6

Пазарът в Люлин 6 се движи основно от двустайните — 63 оферти с медиана 2 021 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 67 кв.м, т.е. около 144 000 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −15,6% (2 251 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −20,7% (2 021 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −20,6% (1 984 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −26,7% (1 924 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (144 000 €) и тристаен (199 999 €) е 55 999 € — толкова струва една стая повече в Люлин 6. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 251 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (1 924 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 215 €/кв.м, т.е. с 3,3% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 144 €/кв.м). Групите са малки (4 и 29 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 1 864 €/кв.м, т.е. с 13,1% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. 50% от офертите са в нови или строящи се сгради — колкото от средното за София (50%).

При партер медианата е 2 106 €/кв.м — +6,1% спрямо средните етажи. Първият етаж се обявява с 29% над средните етажи (2 559 €/кв.м, 11 обяви). Последният етаж се обявява с 5,7% над средните етажи (2 097 €/кв.м, 14 обяви). Най-висока медиана има първи етаж (2 559 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (1 984 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Люлин 6 спада — от 2 101 €/кв.м до 2 006 €/кв.м, или −4,5%, докато градската медиана се движи с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 006 €/кв.м и 2 101 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 4,6 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (54) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 849 €/кв.м, а една четвърт — над 2 300 €/кв.м. 20% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

Най-скъпият съсед е Люлин 7 с 2 500 €/кв.м (+22% спрямо Люлин 6), а най-достъпният — Люлин 5 с 1 897 €/кв.м (−7,5%). Най-близката по-евтина алтернатива е Люлин 5 — там медианната оферта е 142 950 € при 1 897 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Люлин 6 има 94 по-скъпи и 18 по-евтини.

С 500 € месечен наем и 144 000 € покупна цена двустаен в Люлин 6 носи около 4,2% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 24 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Люлин 6 е на същото ниво. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 141 обяви в Люлин 6. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (99%); газ е в 1% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

Люлин 6 е външен (периферен) квартал на около 5,9 км от центъра на София, на 589 м надморска височина. На пешеходно разстояние са метростанциите „Люлин“ (0,8 км), „Западен парк“ (1,3 км) и „Сливница“ (1,8 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (5 при медиана 1). Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 050 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Люлин 6? Най-силно влияят:

• Състояние и обзавеждане. 5% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Люлин 6 са на 2 251 €/кв.м, а четиристайните на 1 924 €/кв.м.
• Отопление. 99% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Етаж. Партерът в Люлин 6 се обявява с 6,1% над средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 3,2% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Люлин 6. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.