Оценка на имот в Обеля 1

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Обеля 1: 48 обяви, 49% от всички. Типичният такъв апартамент е 102 кв.м и се предлага за 199 368 € (1 996 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −25,4% (1 989 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −32,8% (1 712 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −20,2% (1 996 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −38,6% (1 610 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Обеля 1 се плащат около 72 430 € отгоре: двустаен апартамент е средно 126 938 €, а тристаен — 199 368 €. Цената на квадрат пада с размера — от 1 996 €/кв.м при тристайните до 1 610 €/кв.м при четиристайните, разлика от 24%.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 318 €/кв.м) не са по-евтини от сградите от 2020–2025 г. (2 081 €/кв.м) — разликата е +11,4% в полза на по-старите. Групите са малки (15 и 7 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 17,7% по-евтино от завършено ново жилище — 1 713 €/кв.м срещу 2 081 €/кв.м (64 обяви в строеж). 67% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

При партер медианата е 1 469 €/кв.м — −24,2% спрямо средните етажи. При първи етаж медианата е 1 594 €/кв.м — −17,8% спрямо средните етажи. Последен етаж: 1 908 €/кв.м по 11 обяви, с 1,5% под средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (партер) е 31,9%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Обеля 1 спада: 1 866 €/кв.м → 1 788 €/кв.м, −4,2%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 1 788 €/кв.м и 1 875 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 4,3 процентни пункта в ущърб на Обеля 1. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 1 500 и 1 750 €/кв.м — там са 36 от 97 оферти. Между долния и горния квартил (1 650 €/кв.м и 2 202 €/кв.м) има 552 € разлика на квадратен метър. Под 1 500 €/кв.м са 2% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 10%.

Съседните райони се движат от 1 655 €/кв.м (Обеля) до 2 342 €/кв.м (Връбница 2); Обеля 1 с 1 884 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Обеля — там медианната оферта е 145 600 € при 1 655 €/кв.м. В градската класация по медиана 105 района са по-скъпи, а 7 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Обеля 1 се отдава средно за 550 € на месец (7 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 126 938 € това е брутна доходност 5,2% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 19 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Обеля 1 е с 1 процентен пункт над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 650 € (7 обяви), а доходността — 3,9%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Какво точно се продава в Обеля 1? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 97 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 95% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (5%). Медианната сграда е от 2024 г. и има 7 етажа.

Обеля 1 е външен (периферен) квартал на около 6,2 км от центъра на София, на 537 м надморска височина и с площ около 0,55 кв.км. Най-близките метростанции са „Обеля“ (0,5 км), „Ломско шосе“ (1,4 км) и „Сливница“ (1,6 км). Районът се обслужва от линия М2. В OpenStreetMap не са отбелязани училища, детски градини, супермаркети и паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 1 884 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Обеля 1? Най-силно влияят:

• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 10,2% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +7,9% за новата сграда.
• Етаж. Партерът в Обеля 1 се обявява с 24,2% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. 95% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Обеля 1 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Достъп до метро. От квартала до „Обеля“ има 0,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Обеля 1. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.