Оценка на имот в Хаджи Димитър

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 88 обяви (44% от предлагането). Медианната цена е 246 052 € за 98 кв.м, което прави 2 617 €/кв.м. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните +3% (2 747 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +2% (2 599 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +4,7% (2 617 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −3,2% (2 541 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 76 557 € (45%), а площта нараства от 67 кв.м на 98 кв.м. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 747 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 541 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 717 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 514 €/кв.м) — разликата е +8,1% в полза на по-старите. Групите са малки (6 и 40 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Сградите в строеж (76 обяви, 2 502 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 514 €/кв.м) — разликата е −0,5%. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 41% (средно за града: 50%).

При първи етаж медианата е 2 569 €/кв.м — −2,2% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 597 €/кв.м по 20 обяви, почти колкото средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Хаджи Димитър в диапазон от 2 569 €/кв.м до 2 626 €/кв.м.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Хаджи Димитър спада — от 2 617 €/кв.м до 2 602 €/кв.м, или −0,6%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 602 €/кв.м, най-високата — 2 617 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (68) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 360 €/кв.м, а една четвърт — над 2 857 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 4% от обявите, а от 3 000 €/кв.м нагоре — 18%.

Съседните райони се движат от 1 833 €/кв.м (Орландовци) до 2 692 €/кв.м (Подуяне); Хаджи Димитър с 2 617 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Орландовци предлага съседна локация с около 30% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 134 794 €. Сред 113 района с достатъчно данни Хаджи Димитър има 46 по-скъпи и 66 по-евтини.

С 600 € месечен наем и 169 495 € покупна цена двустаен в Хаджи Димитър носи около 4,2% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 24 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Хаджи Димитър е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (23 обяви), а доходността — 3,7%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 201 обяви в Хаджи Димитър. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 98% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (2%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 7 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 2,9 км по права линия, а надморската височина е 528 м — 32 м под нивото на центъра. До метрото: „Стадион Георги Аспарухов“ (0,8 км), „Хаджи Димитър“ (0,9 км) и „Театрална“ (1,5 км). Метролиния: М3. Над средното ниво са трамвайни спирки — 6 срещу 0 за типичния квартал; бензиностанции — 6 срещу 1 за типичния квартал; медицински центрове — 5 срещу 1 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Половината обяви в Хаджи Димитър са между 2 360 €/кв.м и 2 857 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Хаджи Димитър то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Хаджи Димитър 2% от обявите са в последната група.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 7,5% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.
• Метро. Най-близката станция, „Стадион Георги Аспарухов“, е на 0,8 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Хаджи Димитър са на 2 747 €/кв.м, а четиристайните на 2 541 €/кв.м.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Хаджи Димитър. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.