Оценка на имот в Зона Б-18

Ако търсите двустаен апартамент, изборът е най-голям: 33 обяви (42% от предлагането). Медианната цена е 191 545 € за 70 кв.м, което прави 2 588 €/кв.м. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните +1,6% (2 588 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +3,2% (2 580 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −11,2% (2 329 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Зона Б-18 се плащат около 115 945 € отгоре: двустаен апартамент е средно 191 545 €, а тристаен — 307 490 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 588 €/кв.м при двустайните до 2 329 €/кв.м при четиристайните, разлика от 11,1%.

Най-ясно личи разликата между сградите от 2020–2025 г. (2 691 €/кв.м) и сградите от 80-те (2 500 €/кв.м): новото жилище се обявява с 7,6% по-скъпо. Покупката „на зелено“ излиза с 6,8% по-евтино от завършено ново жилище — 2 508 €/кв.м срещу 2 691 €/кв.м (38 обяви в строеж). Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 3 597 €/кв.м при 4 оферти, т.е. +39,4% спрямо медианата. Общо 48% от обявите в Зона Б-18 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Последният етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 572 €/кв.м, 7 обяви). При висок етаж (12+) медианата е 2 475 €/кв.м — −5,1% спрямо средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (етаж 12+) е 5,4%.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Зона Б-18 се промени от 2 572 €/кв.м на 2 580 €/кв.м (+0,3%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 571 €/кв.м и 2 580 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (30) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 433 €/кв.м и 2 869 €/кв.м) има 436 € разлика на квадратен метър. 67% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 20% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Най-скъпият съсед е Зона Б-5 с 2 757 €/кв.м (+6,9% спрямо Зона Б-18), а най-достъпният — Зона Б-19 с 2 373 €/кв.м (−8%). Най-близката по-евтина алтернатива е Зона Б-19 — там медианната оферта е 227 869 € при 2 373 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Зона Б-18 има 50 по-скъпи и 62 по-евтини.

С 660 € месечен наем и 191 545 € покупна цена двустаен в Зона Б-18 носи около 4,1% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 24 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Зона Б-18 е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 850 € (19 обяви), а доходността — 3,3%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Зона Б-18? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 79 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 81% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (19%). Медианната сграда е от 1998 г. и има 8 етажа.

Зона Б-18 е вътрешен квартал на около 1,7 км от центъра на София, на 548 м надморска височина и с площ около 0,07 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Константин Величков“ (0,4 км), „Опълченска“ (0,8 км) и „Княгиня Мария Луиза“ (1,4 км). В OpenStreetMap не са отбелязани училища, детски градини, супермаркети и паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Как от 2 580 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Зона Б-18? Най-силно влияят:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Зона Б-18 1% от обявите са в последната група.
• Достъп до метро. От квартала до „Константин Величков“ има 0,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 7,6% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +10,9% за новата сграда.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в Зона Б-18 са на 2 588 €/кв.м, а четиристайните на 2 329 €/кв.м.
• Отопление. 81% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Зона Б-18. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.