Оценка на имот в с. Панчарево

Пазарът в с. Панчарево се движи основно от тристайните — 19 оферти с медиана 2 393 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 120 кв.м, т.е. около 312 000 €. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните +7,1% (2 729 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −4,3% (2 393 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −11,3% (2 328 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (190 134 €) и тристаен (312 000 €) е 121 866 € — толкова струва една стая повече в с. Панчарево. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 729 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 328 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Сградите в строеж (21 обяви, 2 328 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (1 951 €/кв.м) — разликата е +19,3%. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 67% (средно за града: 50%).

Партер: 2 782 €/кв.м по 9 обяви, с 3,9% над средните етажи. Първият етаж се обявява с 42,7% над средните етажи (3 819 €/кв.м, 4 обяви). Последният етаж се обявява с 27,3% под средните етажи (1 945 €/кв.м, 6 обяви). Разликата между най-скъпата категория (първи етаж) и най-евтината (последен етаж) е 96,3%.

Последната стойност (19 октомври) е 2 393 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 571 €/кв.м. Промяната е −6,9% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 393 €/кв.м и 2 677 €/кв.м. Селото изостава от града с 7 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 250 и 2 500 €/кв.м — там са 10 от 36 оферти. Между долния и горния квартил (2 265 €/кв.м и 2 921 €/кв.м) има 656 € разлика на квадратен метър. 50% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 22% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Единственият съсед с достатъчно обяви е м-т Детски град: 2 008 €/кв.м, т.е. −21,4% спрямо с. Панчарево. Ако бюджетът не стига, м-т Детски град предлага съседна локация с около 21,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 272 068 €. В градската класация по медиана 52 района са по-скъпи, а 60 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 800 € месечен наем и 190 134 € покупна цена двустаен в с. Панчарево носи около 5% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 20 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,8 процентни пункта в полза на с. Панчарево. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

В с. Панчарево се продават 72 обяви за къщи с медиана 2 345 €/кв.м и медианна цена 535 800 € при типична площ 243 кв.м. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 17,3% над градската медиана. Типичният двор (по 38 обяви с посочена площ) е 500 кв.м. Сред 29 обяви с посочена година 38% са от 2015 г. насам (включително в строеж); медианната година е 2008. За сравнение, апартаментите в с. Панчарево са на 2 555 €/кв.м — къщите са с 8,2% под тях на квадратен метър.

Данните идват от описанията на 36 обяви за апартаменти в с. Панчарево и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава газ (56%); локално отопление е в 33%, а ТЕЦ (парно) е в 11% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2025 г. и има 4 етажа.

По тип с. Панчарево е село в Столична община: 14 км до центъра, 633 м надморска височина. Метро няма; в OpenStreetMap са отбелязани 8 автобусни спирки в с. Панчарево. Над средното ниво са спортни обекти — 17 срещу 1 за типичното населено място; ресторанти — 5 срещу 1 за типичното населено място; детски площадки — 5 срещу 2 за типичното населено място. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Две жилища в с. Панчарево могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +3,9%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в с. Панчарево почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в с. Панчарево диапазонът по тип е от 2 328 €/кв.м до 2 729 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в с. Панчарево то е посочено в 33% от обявите с данни.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.