Оценка на имот в Зона Б-5

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 53 обяви (52% от предлагането). Медианната цена е 299 000 € за 110 кв.м, което прави 2 815 €/кв.м. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните +5,9% (2 699 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +12,6% (2 815 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +12,5% (2 953 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 104 050 € (53%), а площта нараства от 70 кв.м на 110 кв.м. Необичайно за София, четиристайните в Зона Б-5 са най-скъпи на кв.м (2 953 €/кв.м), докато двустайните са на 2 699 €/кв.м — разлика от 9,4%.

Сградите от 80-те се обявяват по 3 016 €/кв.м, т.е. с 7,8% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 799 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Зона Б-5. 43 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 567 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 799 €/кв.м) отстъпката е около 8,3% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 2 102 €/кв.м при 5 оферти, т.е. −23,8% спрямо медианата. 56% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Последният етаж се обявява с 5,8% под средните етажи (2 638 €/кв.м, 11 обяви). При висок етаж (12+) медианата е 2 593 €/кв.м — −7,4% спрямо средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (етаж 12+) е 7,9%.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Зона Б-5 спада — от 2 751 €/кв.м до 2 672 €/кв.м, или −2,9%, докато градската медиана се движи с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 631 €/кв.м и 2 751 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 3 процентни пункта в ущърб на Зона Б-5. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 500–2 750 €/кв.м с 26 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 516 €/кв.м, а една четвърт — над 3 145 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 75%; под 2 500 €/кв.м остават 25%.

Съседните райони се движат от 2 206 €/кв.м (Сердика) до 3 121 €/кв.м (Зона Б-5-3); Зона Б-5 с 2 757 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Сердика предлага съседна локация с около 20% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 200 000 €. В градската класация по медиана 30 района са по-скъпи, а 82 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Зона Б-5 е 700 € месечно по 53 обяви. Срещу медианна цена 194 950 € годишният наем (8 400 €) дава 4,3% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 23 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — почти същата. За тристаен апартамент медианният наем е 830 € (29 обяви), а доходността — 3,3%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 102 обяви в Зона Б-5. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (99%); локално отопление е в 1% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2003 г. и има 12 етажа.

Зона Б-5 е вътрешен квартал на около 1,3 км от центъра на София, на 550 м надморска височина и с площ около 0,29 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Опълченска“ (0,6 км), „Константин Величков“ (0,8 км) и „Медицински университет“ (1,1 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (7 при медиана 1), градини (5 при медиана 0) и детски площадки (27 при медиана 6). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Зона Б-5 са между 2 516 €/кв.м и 3 145 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Зона Б-5 четиристайните (2 953 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 699 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. 99% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Опълченска“, е на 0,6 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние и обзавеждане. 3% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 7,2% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.