Оценка на имот в Манастирски ливади

Ако търсите двустаен апартамент, изборът е най-голям: 227 обяви (45% от предлагането). Медианната цена е 188 085 € за 68 кв.м, което прави 2 765 €/кв.м. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните +22,7% (3 273 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +8,5% (2 765 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +0,8% (2 520 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +5,6% (2 772 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Манастирски ливади се плащат около 82 275 € отгоре: двустаен апартамент е средно 188 085 €, а тристаен — 270 360 €. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (3 273 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 520 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Най-ясно личи разликата между новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 917 €/кв.м) и сградите от 90-те (2 599 €/кв.м): новото жилище се обявява с 12,2% по-скъпо. Покупката „на зелено“ излиза с 12% по-евтино от завършено ново жилище — 2 566 €/кв.м срещу 2 917 €/кв.м (278 обяви в строеж). Общо 59% от обявите в Манастирски ливади са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

При партер медианата е 2 573 €/кв.м — −4,3% спрямо средните етажи. При първи етаж медианата е 2 747 €/кв.м — +2,2% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 782 €/кв.м — +3,5% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 782 €/кв.м), най-ниска — партер (2 573 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Манастирски ливади се промени от 2 674 €/кв.м на 2 675 €/кв.м (0%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 629 €/кв.м, най-високата — 2 680 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-гъсто е предлагането между 2 500 и 2 750 €/кв.м — там са 112 от 504 оферти. Между долния и горния квартил (2 397 €/кв.м и 2 989 €/кв.м) има 592 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 68%; под 2 000 €/кв.м остават 5%.

Най-скъпият съсед е Хладилника с 3 495 €/кв.м (+30% спрямо Манастирски ливади), а най-достъпният — Витоша с 2 500 €/кв.м (−7%). Най-близката по-евтина алтернатива е Витоша — там медианната оферта е 221 000 € при 2 500 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Манастирски ливади има 35 по-скъпи и 77 по-евтини.

Данните идват от описанията на 504 обяви за апартаменти в Манастирски ливади и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е газ — 91% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (4%). Типичната сграда в обявите е построена през 2022 г., с 6 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 4,9 км по права линия, а надморската височина е 603 м — 43 м над нивото на центъра. До метрото има поне 1,8 км — най-близо са „Витоша“ (1,8 км), „България“ (2,4 км) и „Цар Борис III“ (2,4 км). Основният градски транспорт са наземните линии (20 автобусни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са кафенета — 7 срещу 1 за типичния квартал; медицински центрове — 5 срещу 1 за типичния квартал; градини — 5 срещу 0 за типичния квартал. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Половината обяви в Манастирски ливади са между 2 397 €/кв.м и 2 989 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −4,3%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Манастирски ливади то е посочено в 4% от обявите с данни.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Манастирски ливади почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Манастирски ливади диапазонът по тип е от 2 520 €/кв.м до 3 273 €/кв.м.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 12,2% над сградите от 90-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +10,5% за новата сграда.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Манастирски ливади. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.