Оценка на имот във Витоша

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 214 от общо 533 (40%). Медианата им е 2 486 €/кв.м при типична площ 68 кв.м, или около 165 415 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −7,5% (2 468 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −2,4% (2 486 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −1,2% (2 469 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +3,3% (2 710 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (165 415 €) и тристаен (259 450 €) е 94 035 € — толкова струва една стая повече във Витоша. Необичайно за София, четиристайните във Витоша са най-скъпи на кв.м (2 710 €/кв.м), докато едностайните са на 2 468 €/кв.м — разлика от 9,8%.

Сградите от 90-те се обявяват по 2 909 €/кв.м, т.е. с 14,4% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 542 €/кв.м). Групите са малки (65 и 5 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. 274 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 344 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 542 €/кв.м) отстъпката е около 7,8% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 64% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партерът се обявява с 4,7% под средните етажи (2 385 €/кв.м, 53 обяви). При първи етаж медианата е 2 508 €/кв.м — +0,2% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 522 €/кв.м по 77 обяви, почти колкото средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 522 €/кв.м), най-ниска — партер (2 385 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана във Витоша нараства: 2 474 €/кв.м → 2 496 €/кв.м, +0,9%. Цяла София: +0,1%. Коридорът на движение е 2 472 €/кв.м – 2 496 €/кв.м, т.е. 1% между дъното и върха. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 121 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 208 €/кв.м, а една четвърт — над 2 792 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 50%; под 2 000 €/кв.м остават 13%.

Съседните райони се движат от 2 353 €/кв.м (Малинова долина) до 2 899 €/кв.м (Кръстова вада); Витоша с 2 500 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Малинова долина — там медианната оферта е 190 000 € при 2 353 €/кв.м. В градската класация по медиана 57 района са по-скъпи, а 55 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 533 обяви във Витоша. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава газ (92%); ТЕЦ (парно) е в 4%, а локално отопление е в 4% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2025 г., с 5 надземни етажа.

Във Витоша сте на 5,7 км от центъра и на 620 м височина (60 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е квартал в подножието на Витоша. До метрото има поне 1,6 км — най-близо са „Витоша“ (1,6 км), „Джеймс Баучер“ (2,7 км) и „Г. М. Димитров“ (2,9 км). Основният градски транспорт са наземните линии (25 автобусни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (13 при медиана 1), детски градини (7 при медиана 1) и медицински центрове (5 при медиана 1). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 500 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент във Витоша се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Етаж. Партерът във Витоша се обявява с 4,7% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но във Витоша четиристайните (2 710 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 468 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 12,6% под сградите от 90-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +10,5% за новото строителство.
• Достъп до метро. От квартала до „Витоша“ има 1,6 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; във Витоша то е посочено в 4% от обявите с данни.