Оценка на имот в Сухата река

Пазарът в Сухата река се движи основно от тристайните — 92 оферти с медиана 2 417 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 101 кв.м, т.е. около 221 000 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +2,7% (2 739 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −1,9% (2 500 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −3,3% (2 417 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −21% (2 073 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 56 000 € (34%), а площта нараства от 66 кв.м на 101 кв.м. Цената на квадрат пада с размера — от 2 739 €/кв.м при едностайните до 2 073 €/кв.м при четиристайните, разлика от 32,1%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 500 €/кв.м, т.е. почти колкото новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 506 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Сухата река. 57 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 074 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 506 €/кв.м) отстъпката е около 17,2% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Общо 35% от обявите в Сухата река са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 2 355 €/кв.м по 14 обяви, с 5,8% под средните етажи. При последен етаж медианата е 2 549 €/кв.м — +2% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Сухата река в диапазон от 2 355 €/кв.м до 2 549 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Сухата река се промени от 2 503 €/кв.м на 2 500 €/кв.м (−0,1%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 498 €/кв.м и 2 503 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Модалният интервал е 2 500–2 750 €/кв.м с 43 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 093 €/кв.м, а една четвърт — над 2 774 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 16% от обявите, а от 3 000 €/кв.м нагоре — 14%.

Най-скъпият съсед е Оборище с 3 720 €/кв.м (+49,2% спрямо Сухата река), а най-достъпният — Левски с 1 847 €/кв.м (−25,9%). Най-близката по-евтина алтернатива е Левски — там медианната оферта е 169 793 € при 1 847 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Сухата река има 58 по-скъпи и 54 по-евтини.

С 574 € месечен наем и 165 000 € покупна цена двустаен в Сухата река носи около 4,2% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 24 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — почти същата. За тристаен апартамент медианният наем е 680 € (23 обяви), а доходността — 3,7%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 194 обяви в Сухата река. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 90% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (9%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 7 етажа.

В Сухата река сте на 3,5 км от центъра и на 533 м височина (27 м под нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. Най-близките метростанции са „Стадион Георги Аспарухов“ (0,6 км), „Бесарабия“ (1 км) и „Хаджи Димитър“ (1 км). Над средното ниво са детски площадки — 39 срещу 6 за типичния квартал; детски градини — 6 срещу 1 за типичния квартал; бензиностанции — 6 срещу 1 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Половината обяви в Сухата река са между 2 093 €/кв.м и 2 774 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Сухата река 2% от обявите са в последната група.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Сухата река са на 2 739 €/кв.м, а четиристайните на 2 073 €/кв.м.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват почти колкото сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +5,6% за новата сграда.
• Отопление. 90% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Стадион Георги Аспарухов“, е на 0,6 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.