Оценка на имот в Редута

Пазарът в Редута се движи основно от тристайните — 48 оферти с медиана 3 014 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 100 кв.м, т.е. около 321 055 €. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните −6,3% (2 500 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +19,9% (3 055 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +20,6% (3 014 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +17,3% (3 079 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 94 512 € (42%), а площта нараства от 71 кв.м на 100 кв.м. Необичайно за София, четиристайните в Редута са най-скъпи на кв.м (3 079 €/кв.м), докато едностайните са на 2 500 €/кв.м — разлика от 23,2%.

Който избира между сградите от 80-те и новите сгради с акт 16 от 2026 г., трябва да предвиди около 7,9% повече на квадрат за новото — 2 814 €/кв.м срещу 2 608 €/кв.м. Сградите в строеж (23 обяви, 2 989 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 814 €/кв.м) — разликата е +6,2%. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 24% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 24,3% под средните етажи (2 354 €/кв.м, 12 обяви). При първи етаж медианата е 3 113 €/кв.м — +0,1% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 3 006 €/кв.м — −3,3% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (3 113 €/кв.м), най-ниска — партер (2 354 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Редута нараства — от 2 989 €/кв.м до 3 040 €/кв.м, или +1,7%, докато градската медиана се движи с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 967 €/кв.м и 3 040 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,6 процентни пункта в полза на Редута. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 3 000 и 3 250 €/кв.м — там са 22 от 110 оферти. Между долния и горния квартил (2 547 €/кв.м и 3 350 €/кв.м) има 803 € разлика на квадратен метър. Под 2 500 €/кв.м са 20% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 21%.

Съседните райони се движат от 2 493 €/кв.м (Сухата река) до 3 214 €/кв.м (Гео Милев); Редута с 3 041 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Сухата река предлага съседна локация с около 18% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 189 000 €. В градската класация по медиана 20 района са по-скъпи, а 92 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Редута е 634 € месечно по 62 обяви. Срещу медианна цена 226 543 € годишният наем (7 608 €) дава 3,4% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 30 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,9 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 700 € (37 обяви), а доходността — 2,6%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Редута? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 110 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (62%); локално отопление е в 29%, а газ е в 9% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2008 г., с 6 надземни етажа.

По тип Редута е вътрешен квартал: 3,6 км до центъра, 567 м надморска височина. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Театрална“ (1,6 км), „Хаджи Димитър“ (1,7 км) и „Стадион Георги Аспарухов“ (1,8 км). Основният градски транспорт са наземните линии (15 автобусни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са кафенета — 9 срещу 1 за типичния квартал; спортни обекти — 6 срещу 1 за типичния квартал; паркове — 8 срещу 1,5 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Редута са между 2 547 €/кв.м и 3 350 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Редута то е посочено в 29% от обявите с данни.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 7,9% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +5,6% за новата сграда.
• Състояние и обзавеждане. 8% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Редута четиристайните (3 079 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 500 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −24,3%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Редута. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.