Оценка на имот в Белите брези

Пазарът в Белите брези се движи основно от двустайните — 30 оферти с медиана 3 244 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 70 кв.м, т.е. около 213 950 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +20,4% (3 211 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +27,3% (3 244 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +22,8% (3 071 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +11,6% (2 929 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Белите брези се плащат около 95 050 € отгоре: двустаен апартамент е средно 213 950 €, а тристаен — 309 000 €. Цената на квадрат пада с размера — от 3 244 €/кв.м при двустайните до 2 929 €/кв.м при четиристайните, разлика от 10,8%.

Сградите от 2020–2025 г. се предлагат средно за 3 187 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 3 071 €/кв.м. Премията за нова сграда в Белите брези е 3,8%. Покупката „на зелено“ излиза с 5,9% по-евтино от завършено ново жилище — 2 999 €/кв.м срещу 3 187 €/кв.м (5 обяви в строеж). Общо 7% от обявите в Белите брези са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

При първи етаж медианата е 3 182 €/кв.м — +1,7% спрямо средните етажи. Последен етаж: 3 000 €/кв.м по 8 обяви, с 4,2% под средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (3 182 €/кв.м), най-ниска — последен етаж (3 000 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Белите брези спада: 3 140 €/кв.м → 3 100 €/кв.м, −1,3%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 3 090 €/кв.м, най-високата — 3 140 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 1,4 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 3 250 и 3 500 €/кв.м — там са 17 от 69 оферти. Една четвърт от обявите са под 2 839 €/кв.м, а една четвърт — над 3 398 €/кв.м. 93% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 16% са от 3 500 €/кв.м нагоре.

Най-скъпият съсед е Иван Вазов с 4 200 €/кв.м (+35,5% спрямо Белите брези), а най-достъпният — Славия с 2 404 €/кв.м (−22,5%). Ако бюджетът не стига, Славия предлага съседна локация с около 22,5% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 247 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Белите брези има 17 по-скъпи и 95 по-евтини.

Двустаен апартамент в Белите брези се отдава средно за 620 € на месец (59 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 213 950 € това е брутна доходност 3,5% годишно. Това съответства на около 29 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Белите брези е с 0,8 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 794 € (30 обяви), а доходността — 3,1%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 69 обяви в Белите брези. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 91% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (9%). Типичната сграда в обявите е построена през 1996 г., с 7 надземни етажа.

Белите брези е вътрешен квартал на около 3,4 км от центъра на София, на 584 м надморска височина и с площ около 0,43 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „България“ (0,8 км), „Цар Борис III“ (0,8 км) и „Медицински университет“ (1,8 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече медицински центрове (12 при медиана 1), банки (7 при медиана 0) и детски градини (6 при медиана 1). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 3 100 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Белите брези се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 3,8% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +10,9% за новото строителство.
• Достъп до метро. От квартала до „България“ има 0,8 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Белите брези 1% от обявите са в последната група.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Белите брези диапазонът по тип е от 2 929 €/кв.м до 3 244 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Белите брези то е посочено в 9% от обявите с данни.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.