Оценка на имот в Мусагеница

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 20 от общо 37 (54%). Медианата им е 3 198 €/кв.м при типична площ 85 кв.м, или около 282 495 € за жилище. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: двустайните +20,5% (3 070 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +27,9% (3 198 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +34,1% (3 518 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 75 795 € (37%), а площта нараства от 66 кв.м на 85 кв.м. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (3 518 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (3 070 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Строящите се сгради дават 4 оферти на 3 059 €/кв.м — −1,3% спрямо всички обяви в Мусагеница. Общо 16% от обявите в Мусагеница са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

При последен етаж медианата е 3 518 €/кв.м — +15% спрямо средните етажи.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Мусагеница остава почти без промяна: 3 089 €/кв.м → 3 101 €/кв.м, +0,4%. Цяла София: +0,1%. Коридорът на движение е 3 085 €/кв.м – 3 114 €/кв.м, т.е. 0,9% между дъното и върха. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 3 000–3 250 €/кв.м с 9 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 867 €/кв.м, а една четвърт — над 3 507 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 97%; под 2 500 €/кв.м остават 3%.

Най-скъпият съсед е Изгрев с 4 286 €/кв.м (+38,3% спрямо Мусагеница), а най-достъпният — Дървеница с 2 522 €/кв.м (−18,6%). Ако бюджетът не стига, Дървеница предлага съседна локация с около 18,6% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 230 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Мусагеница има 18 по-скъпи и 94 по-евтини.

С 600 € месечен наем и 206 700 € покупна цена двустаен в Мусагеница носи около 3,5% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 29 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,8 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 725 € (16 обяви), а доходността — 3,1%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Данните идват от описанията на 37 обяви за апартаменти в Мусагеница и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление в Мусагеница са с ТЕЦ (парно). Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 5,6 км по права линия, а надморската височина е 575 м — 15 м над нивото на центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Мусагеница“ (0 км), „Г. М. Димитров“ (0,7 км) и „Младост 1“ (1 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече училища (4 при медиана 1), детски градини (4 при медиана 1) и детски площадки (16 при медиана 6). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Мусагеница могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Мусагеница четиристайните (3 518 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (3 070 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Мусагеница“ има 0 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние и обзавеждане. 16% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Мусагеница. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.