Оценка на имот в Борово

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Борово: 41 обяви, 45% от всички. Типичният такъв апартамент е 63 кв.м и се предлага за 206 990 € (3 127 €/кв.м). Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: двустайните +22,7% (3 127 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +20% (3 000 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +3,8% (2 723 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Борово се плащат около 74 960 € отгоре: двустаен апартамент е средно 206 990 €, а тристаен — 281 950 €. Цената на квадрат пада с размера — от 3 127 €/кв.м при двустайните до 2 723 €/кв.м при четиристайните, разлика от 14,8%.

Сградите от 80-те се обявяват по 3 043 €/кв.м, т.е. почти колкото сградите от 2020–2025 г. (3 025 €/кв.м). Групите са малки (4 и 10 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Борово практически няма: 3 519 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 3 025 €/кв.м за сградите от 2020–2025 г. Общо 3% от обявите в Борово са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Партер: 3 077 €/кв.м по 3 обяви, с 1,7% под средните етажи. Първи етаж: 2 982 €/кв.м по 13 обяви, с 4,7% под средните етажи. При последен етаж медианата е 3 000 €/кв.м — −4,1% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Борово в диапазон от 2 982 €/кв.м до 3 129 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 3 062 €/кв.м, а първата (17 септември) — 3 017 €/кв.м. Промяната е +1,5% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 2 986 €/кв.м, най-високата — 3 067 €/кв.м. Кварталът изпреварва града с 1,4 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (19) попадат в интервала 2 750–3 000 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 779 €/кв.м, а една четвърт — над 3 509 €/кв.м. Под 2 500 €/кв.м са 14% от обявите, а от 4 000 €/кв.м нагоре — 4%.

Съседните райони се движат от 2 661 €/кв.м (Павлово) до 3 382 €/кв.м (Стрелбище); Борово с 3 062 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Павлово — там медианната оферта е 269 000 € при 2 661 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Борово има 19 по-скъпи и 93 по-евтини.

Двустаен апартамент в Борово се отдава средно за 600 € на месец (64 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 206 990 € това е брутна доходност 3,5% годишно. Това съответства на около 29 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Борово е с 0,8 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 815 € (42 обяви), а доходността — 3,5%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Борово? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 91 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (91%); газ е в 7%, а локално отопление е в 3% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 7 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 4,3 км по права линия, а надморската височина е 592 м — 32 м над нивото на центъра. До метрото: „Цар Борис III“ (1,1 км), „България“ (1,6 км) и „Овча купел“ (2 км). Над средното ниво са градини — 73 срещу 0 за типичния квартал; медицински центрове — 14 срещу 1 за типичния квартал; кафенета — 12 срещу 1 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 3 062 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Борово се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Етаж. Партерът в Борово се обявява с 1,7% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. 91% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват почти колкото сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +10,9% за новата сграда.
• Метро. Най-близката станция, „Цар Борис III“, е на 1,1 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в Борово са на 3 127 €/кв.м, а четиристайните на 2 723 €/кв.м.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.