Оценка на имот в Красно село

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 75 от общо 139 (54%). Медианата им е 2 920 €/кв.м при типична площ 108 кв.м, или около 310 029 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +13,6% (3 029 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +19,8% (3 053 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +16,8% (2 920 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −0,9% (2 601 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 105 029 € (51%), а площта нараства от 68 кв.м на 108 кв.м. Цената на квадрат пада с размера — от 3 053 €/кв.м при двустайните до 2 601 €/кв.м при четиристайните, разлика от 17,4%.

Най-ясно личи разликата между новите сгради с акт 16 от 2026 г. (3 088 €/кв.м) и сградите от 80-те (2 827 €/кв.м): новото жилище се обявява с 9,2% по-скъпо. 25 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 700 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (3 088 €/кв.м) отстъпката е около 12,6% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 26% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Първият етаж се обявява с 2,1% над средните етажи (2 997 €/кв.м, 14 обяви). Последен етаж: 2 499 €/кв.м по 11 обяви, с 14,8% под средните етажи. Висок етаж (12+): 3 052 €/кв.м по 8 обяви, с 4% над средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (етаж 12+) и най-евтината (последен етаж) е 22,1%.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Красно село се промени от 2 864 €/кв.м на 2 868 €/кв.м (+0,1%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 864 €/кв.м, най-високата — 2 900 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 500 и 2 750 €/кв.м — там са 30 от 139 оферти. Средните 50% от офертите са между 2 628 €/кв.м и 3 210 €/кв.м — ширина 582 € на квадрат, или 20% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 85%; под 2 500 €/кв.м остават 15%.

Съседните райони се движат от 2 404 €/кв.м (Славия) до 3 317 €/кв.м (Хиподрума); Красно село с 2 900 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Славия — там медианната оферта е 247 000 € при 2 404 €/кв.м. В градската класация по медиана 24 района са по-скъпи, а 88 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Красно село се отдава средно за 750 € на месец (71 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 205 000 € това е брутна доходност 4,4% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 23 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Красно село е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (62 обяви), а доходността — 3,1%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Какво точно се продава в Красно село? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 139 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 87% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (8%). Медианната сграда е от 2000 г. и има 8 етажа.

В Красно село сте на 4,1 км от центъра и на 595 м височина (35 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. На пешеходно разстояние са метростанциите „Цар Борис III“ (0,6 км), „България“ (1,5 км) и „Овча купел“ (1,5 км). Метролиния: М3. Над средното ниво са медицински центрове — 17 срещу 1 за типичния квартал; детски площадки — 34 срещу 6 за типичния квартал; градини — 5 срещу 0 за типичния квартал. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Красно село могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Отопление. 87% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Цар Борис III“ има 0,6 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Красно село диапазонът по тип е от 2 601 €/кв.м до 3 053 €/кв.м.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 9,2% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Красно село 1% от обявите са в последната група.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Красно село. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.