Оценка на имот в Младост 1А

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Младост 1А: 14 обяви, 47% от всички. Типичният такъв апартамент е 70 кв.м и се предлага за 197 000 € (2 797 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните +9,8% (2 797 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +14,5% (2 862 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (197 000 €) и тристаен (264 900 €) е 67 900 € — толкова струва една стая повече в Младост 1А. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: тристайните имат най-висока медиана (2 862 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (2 797 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 862 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 803 €/кв.м) — разликата е +2,1% в полза на по-старите. Групите са малки (7 и 6 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Младост 1А практически няма: 3 152 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 803 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 40% (средно за града: 50%).

Почти всички обяви с посочен етаж в Младост 1А са на средни етажи (28 обяви), затова разлики по етаж не могат да се измерят надеждно.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Младост 1А се промени от 2 769 €/кв.м на 2 836 €/кв.м (+2,4%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 769 €/кв.м, най-високата — 2 836 €/кв.м. Кварталът изпреварва града с 2,3 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (10) попадат в интервала 2 750–3 000 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 652 €/кв.м и 3 150 €/кв.м) има 498 € разлика на квадратен метър. Под 2 500 €/кв.м са 7% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 7%.

Съседните райони се движат от 2 522 €/кв.м (Дървеница) до 3 099 €/кв.м (Мусагеница); Младост 1А с 2 849 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Дървеница — там медианната оферта е 230 000 € при 2 522 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Младост 1А има 27 по-скъпи и 85 по-евтини.

Двустаен апартамент в Младост 1А се отдава средно за 600 € на месец (25 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 197 000 € това е брутна доходност 3,7% годишно. Това съответства на около 27 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,6 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (8 обяви), а доходността — 3,6%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Какво точно се продава в Младост 1А? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 30 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Всички обяви с посочено отопление в Младост 1А са с ТЕЦ (парно). Типичната сграда в обявите е построена през 2011 г., с 8 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 7,3 км по права линия, а надморската височина е 604 м — 44 м над нивото на центъра. Най-близките метростанции са „Младост 3“ (0,4 км), „Александър Малинов“ (0,6 км) и „Младост 1“ (0,8 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече градини (5 при медиана 0), бензиностанции (3 при медиана 1) и ресторанти (7 при медиана 3). В OpenStreetMap не са отбелязани паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Как от 2 849 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Младост 1А? Най-силно влияят:

• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 2,1% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Младост 1А тристайните (2 862 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 797 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Метро. Най-близката станция, „Младост 3“, е на 0,4 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние и обзавеждане. 3% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.