Оценка на имот в Младост 2

Пазарът в Младост 2 се движи основно от двустайните — 69 оферти с медиана 2 690 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 69 кв.м, т.е. около 182 900 €. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните −3% (2 587 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +5,6% (2 690 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +5,1% (2 628 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −5,8% (2 472 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 86 045 € (47%), а площта нараства от 69 кв.м на 102 кв.м. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 690 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 472 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 927 €/кв.м) не са по-евтини от сградите от 2020–2025 г. (2 879 €/кв.м) — разликата е +1,7% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Младост 2. 82 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 362 €/кв.м; спрямо сградите от 2020–2025 г. (2 879 €/кв.м) отстъпката е около 18% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 48% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 13,9% под средните етажи (2 370 €/кв.м, 12 обяви). При първи етаж медианата е 2 358 €/кв.м — −14,4% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 794 €/кв.м, 24 обяви). Разликата между най-скъпата категория (последен етаж) и най-евтината (първи етаж) е 18,5%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Младост 2 остава почти без промяна: 2 690 €/кв.м → 2 684 €/кв.м, −0,2%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 665 €/кв.м, най-високата — 2 690 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 39 обяви. Между долния и горния квартил (2 325 €/кв.м и 2 989 €/кв.м) има 664 € разлика на квадратен метър. 59% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 23% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Съседните райони се движат от 2 578 €/кв.м (Младост 4) до 2 879 €/кв.м (Младост 1); Младост 2 с 2 638 €/кв.м е между тях. В градската класация по медиана 45 района са по-скъпи, а 67 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Младост 2 се отдава средно за 645 € на месец (48 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 182 900 € това е брутна доходност 4,2% годишно. Това съответства на около 24 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Младост 2 е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 990 € (38 обяви), а доходността — 4,4%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 172 обяви в Младост 2. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 89% от обявите с посочен тип, следвано от газ (11%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 7 етажа.

Младост 2 е външен (периферен) квартал на около 7,2 км от центъра на София, на 617 м надморска височина и с площ около 0,92 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Акад. Александър Теодоров-Балан“ (0,4 км), „Александър Малинов“ (0,7 км) и „Младост 1“ (1,1 км). Метролиния: М1/М4. Над средното ниво са градини — 20 срещу 0 за типичния квартал; детски площадки — 42 срещу 6 за типичния квартал; училища — 5 срещу 1 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 638 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Младост 2? Най-силно влияят:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Младост 2 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Младост 2 диапазонът по тип е от 2 472 €/кв.м до 2 690 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Акад. Александър Теодоров-Балан“, е на 0,4 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 1,6% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +7,9% за новата сграда.
• Отопление. 89% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.