Оценка на имот в Лагера

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 70 обяви (53% от предлагането). Медианната цена е 319 000 € за 112 кв.м, което прави 2 834 €/кв.м. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +38,6% (3 696 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +15,3% (2 938 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +13,4% (2 834 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −0,3% (2 616 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (197 000 €) и тристаен (319 000 €) е 122 000 € — толкова струва една стая повече в Лагера. Цената на квадрат пада с размера — от 3 696 €/кв.м при едностайните до 2 616 €/кв.м при четиристайните, разлика от 41,3%.

Интересно е, че сградите от 80-те (3 110 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 637 €/кв.м) — разликата е +17,9% в полза на по-старите. Групите са малки (6 и 26 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Сградите в строеж (40 обяви, 2 796 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 637 €/кв.м) — разликата е +6%. Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 2 984 €/кв.м при 4 оферти, т.е. +2,6% спрямо медианата. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 35% (средно за града: 50%).

При първи етаж медианата е 2 689 €/кв.м — −8,9% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 978 €/кв.м по 22 обяви, почти колкото средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 978 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (2 689 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Лагера остава почти без промяна: 2 910 €/кв.м → 2 901 €/кв.м, −0,3%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 901 €/кв.м, най-високата — 2 924 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 750 и 3 000 €/кв.м — там са 35 от 132 оферти. Средните 50% от офертите са между 2 660 €/кв.м и 3 135 €/кв.м — ширина 475 € на квадрат, или 16% от медианата. Под 2 500 €/кв.м са 10% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 14%.

Най-скъпият съсед е Иван Вазов с 4 200 €/кв.м (+44,4% спрямо Лагера), а най-достъпният — Красно село с 2 900 €/кв.м (−0,3%). Сред 113 района с достатъчно данни Лагера има 22 по-скъпи и 90 по-евтини.

С 600 € месечен наем и 197 000 € покупна цена двустаен в Лагера носи около 3,7% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 27 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Лагера е с 0,6 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 900 € (63 обяви), а доходността — 3,4%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Какво точно се продава в Лагера? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 132 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 98% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (2%). Медианната сграда е от 1996 г. и има 7 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 3 км по права линия, а надморската височина е 591 м — 31 м над нивото на центъра. До метрото: „Цар Борис III“ (0,8 км), „България“ (1,1 км) и „Медицински университет“ (1,6 км). Над средното ниво са медицински центрове — 10 срещу 1 за типичния квартал; детски площадки — 30 срещу 6 за типичния квартал; спортни обекти — 5 срещу 1 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 909 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Лагера? Най-силно влияят:

• Състояние и обзавеждане. 7% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. 98% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Лагера са на 3 696 €/кв.м, а четиристайните на 2 616 €/кв.м.
• Достъп до метро. От квартала до „Цар Борис III“ има 0,8 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 15,2% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.