Оценка на имот в Иван Вазов

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Иван Вазов: 25 обяви, 48% от всички. Типичният такъв апартамент е 96 кв.м и се предлага за 390 000 € (4 162 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните +70,1% (4 333 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +66,5% (4 162 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +60,2% (4 203 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Иван Вазов се плащат около 130 000 € отгоре: двустаен апартамент е средно 260 000 €, а тристаен — 390 000 €. Цената на квадрат пада с размера — от 4 333 €/кв.м при двустайните до 4 162 €/кв.м при тристайните, разлика от 4,1%.

Сред обявите в Иван Вазов няма ново строителство или сгради в строеж (средно за София делът им е 50%).

Първият етаж се обявява с 10,2% под средните етажи (3 815 €/кв.м, 6 обяви). Последен етаж: 4 375 €/кв.м по 3 обяви, с 3% над средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (4 375 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (3 815 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Иван Вазов спада: 4 235 €/кв.м → 4 200 €/кв.м, −0,8%. Цяла София: +0,1%. Коридорът на движение е 4 178 €/кв.м – 4 247 €/кв.м, т.е. 1,7% между дъното и върха. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 4 000 и 4 250 €/кв.м — там са 12 от 52 оферти. Средните 50% от офертите са между 3 800 €/кв.м и 4 945 €/кв.м — ширина 1 145 € на квадрат, или 27% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 100%; под 3 500 €/кв.м остават 12%.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Иван Вазов: от 3 100 €/кв.м (Белите брези) до 4 000 €/кв.м (Лозенец). Най-близката по-евтина алтернатива е Белите брези — там медианната оферта е 250 000 € при 3 100 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Иван Вазов има 3 по-скъпи и 109 по-евтини.

Двустаен апартамент в Иван Вазов се отдава средно за 680 € на месец (35 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 260 000 € това е брутна доходност 3,1% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 32 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Иван Вазов е с 1,1 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 870 € (54 обяви), а доходността — 2,7%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 52 обяви в Иван Вазов. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 95% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (5%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 7 етажа.

В Иван Вазов сте на 2,5 км от центъра и на 572 м височина (12 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. До метрото: „България“ (0,6 км), „Медицински университет“ (1 км) и „Европейски съюз“ (1,1 км). Районът се обслужва от линия М2. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (9 при медиана 1), кафенета (9 при медиана 1) и медицински центрове (6 при медиана 1). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 4 200 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Иван Вазов се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Иван Вазов то е посочено в 5% от обявите с данни.
• Състояние и обзавеждане. 4% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „България“, е на 0,6 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в Иван Вазов са на 4 333 €/кв.м, а четиристайните на 4 203 €/кв.м.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Иван Вазов. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.