Оценка на имот в Подуяне

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 46 обяви (63% от предлагането). Медианната цена е 300 000 € за 112 кв.м, което прави 2 550 €/кв.м. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните +7,7% (2 745 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +2% (2 550 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +11,7% (2 931 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (196 250 €) и тристаен (300 000 €) е 103 750 € — толкова струва една стая повече в Подуяне. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 931 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (2 550 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Сградите от 60-те и 70-те се обявяват по 2 629 €/кв.м, т.е. почти колкото новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 608 €/кв.м). Групите са малки (4 и 6 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. 35 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 488 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 608 €/кв.м) отстъпката е около 4,6% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 53% (средно за града: 50%).

При първи етаж медианата е 2 800 €/кв.м — +4% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 857 €/кв.м по 12 обяви, с 6,1% над средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 857 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (2 692 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Подуяне нараства: 2 508 €/кв.м → 2 620 €/кв.м, +4,5%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 508 €/кв.м, най-високата — 2 636 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 4,4 процентни пункта в полза на Подуяне. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (13) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 395 €/кв.м и 3 057 €/кв.м) има 662 € разлика на квадратен метър. Под 2 000 €/кв.м са 8% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 10%.

Съседните райони се движат от 1 847 €/кв.м (Левски) до 3 720 €/кв.м (Оборище); Подуяне с 2 692 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Левски предлага съседна локация с около 31,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 169 793 €. В градската класация по медиана 34 района са по-скъпи, а 78 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Подуяне е 650 € месечно по 11 обяви. Срещу медианна цена 196 250 € годишният наем (7 800 €) дава 4% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 25 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 775 € (12 обяви), а доходността — 3,1%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 73 обяви в Подуяне. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (76%); локално отопление е в 24% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2024 г., с 8 надземни етажа.

По тип Подуяне е вътрешен квартал: 2,8 км до центъра, 550 м надморска височина, 1,71 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Театрална“ (0,9 км), „Хаджи Димитър“ (1,1 км) и „Стадион Георги Аспарухов“ (1,4 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече трамвайни спирки (6 при медиана 0), градини (5 при медиана 0) и кафенета (5 при медиана 1). Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 2 692 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Подуяне се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Подуяне почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Отопление. 76% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Театрална“, е на 0,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват почти колкото сградите от 60-те и 70-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +4,3% за новата сграда.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Подуяне четиристайните (2 931 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 745 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Подуяне. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.