Оценка на имот в Драгалевци

Пазарът в Драгалевци се движи основно от тристайните — 150 оферти с медиана 2 698 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 132 кв.м, т.е. около 357 850 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −17,8% (2 191 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +8,7% (2 770 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +7,9% (2 698 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +1,1% (2 652 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 171 355 € (92%), а площта нараства от 66 кв.м на 132 кв.м. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: двустайните имат най-висока медиана (2 770 €/кв.м), а едностайните — най-ниска (2 191 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 603 €/кв.м, т.е. с 4,2% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 55% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 7,9% под средните етажи (2 647 €/кв.м, 35 обяви). При първи етаж медианата е 2 641 €/кв.м — −8,1% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 608 €/кв.м — −9,3% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има среден етаж (2 874 €/кв.м), най-ниска — последен етаж (2 608 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Драгалевци спада: 2 744 €/кв.м → 2 707 €/кв.м, −1,3%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 707 €/кв.м, най-високата — 2 744 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,4 процентни пункта в ущърб на Драгалевци. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (49) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 402 €/кв.м, а една четвърт — над 3 019 €/кв.м. 68% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 11% са от 3 500 €/кв.м нагоре.

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 4 са по-евтини и 1 е по-скъп от Драгалевци. Крайностите са в.з. Симеоново – Драгалевци (3 125 €/кв.м) и Малинова долина (2 353 €/кв.м). Най-близката по-евтина алтернатива е Малинова долина — там медианната оферта е 190 000 € при 2 353 €/кв.м. В градската класация по медиана 36 района са по-скъпи, а 76 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Драгалевци се отдава средно за 700 € на месец (65 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 186 495 € това е брутна доходност 4,5% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 22 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта в полза на Драгалевци. За тристаен апартамент медианният наем е 1 100 € (61 обяви), а доходността — 3,7%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Медианната обявена къща в Драгалевци струва 791 666 € за 350 кв.м, т.е. 2 268 €/кв.м (по 57 обяви). Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 13,4% над градската медиана. За сравнение, апартаментите в Драгалевци са на 2 687 €/кв.м — къщите са с 15,6% под тях на квадратен метър.

Какво точно се продава в Драгалевци? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 223 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е газ — 88% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (11%). Типичната сграда в обявите е построена през 2025 г., с 4 надземни етажа.

В Драгалевци сте на 7,5 км от центъра и на 751 м височина (191 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е квартал в подножието на Витоша. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Витоша“ (3,1 км), „Джеймс Баучер“ (4,4 км) и „Бизнес парк София“ (5 км). Основният градски транспорт са наземните линии (14 автобусни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (29 при медиана 1). В OpenStreetMap не са отбелязани детски градини, аптеки и паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища в Драгалевци могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Отопление. 1% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние и обзавеждане. 7% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Етаж. Партерът в Драгалевци се обявява с 7,9% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Драгалевци четиристайните (2 652 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 191 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Метро. Най-близката станция, „Витоша“, е на 3,1 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Драгалевци. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.