Оценка на имот в Модерно предградие

Пазарът в Модерно предградие се движи основно от тристайните — 50 оферти с медиана 1 588 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 110 кв.м, т.е. около 179 922 €. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: двустайните −33,6% (1 692 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −36,5% (1 588 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −8,4% (2 404 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (121 311 €) и тристаен (179 922 €) е 58 611 € — толкова струва една стая повече в Модерно предградие. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 404 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (1 588 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 120 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (1 601 €/кв.м) — разликата е +32,4% в полза на по-старите. Групите са малки (18 и 3 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 1 552 €/кв.м, т.е. с 3,1% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. 71% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Първи етаж: 1 520 €/кв.м по 6 обяви, с 6,5% под средните етажи. При последен етаж медианата е 1 579 €/кв.м — −2,9% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Модерно предградие в диапазон от 1 520 €/кв.м до 1 626 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Модерно предградие се промени от 1 602 €/кв.м на 1 602 €/кв.м (0%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. През целия период медианата стои на 1 602 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (39) попадат в интервала 1 500–1 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 538 €/кв.м, а една четвърт — над 1 871 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 9%; под 1 500 €/кв.м остават 21%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Модерно предградие: от 1 655 €/кв.м (Обеля) до 2 312 €/кв.м (Връбница 1). Модерно предградие е най-евтиното място в тази група — купувач, който иска същата част на града, тук плаща по-малко на квадрат от всеки съсед. В градската класация по медиана 110 района са по-скъпи, а 2 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

В Модерно предградие се продават 6 обяви за къщи с медиана 1 804 €/кв.м и медианна цена 244 500 € при типична площ 123 кв.м. Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е −9,8%. За сравнение, апартаментите в Модерно предградие са на 1 602 €/кв.м — къщите са с 12,6% над тях на квадратен метър. При 6 обяви медианата е само ориентир.

Данните идват от описанията на 94 обяви за апартаменти в Модерно предградие и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (40%); газ е в 40%, а локално отопление е в 20% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2026 г. и има 6 етажа.

По тип Модерно предградие е външен (периферен) квартал: 4,7 км до центъра, 548 м надморска височина, 2,35 кв.км площ. На пешеходно разстояние са метростанциите „Сливница“ (1,3 км), „Западен парк“ (1,6 км) и „Бели Дунав“ (1,7 км). Над средното ниво са бензиностанции — 4 срещу 1 за типичния квартал. В OpenStreetMap не са отбелязани аптеки в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 1 602 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Модерно предградие се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Достъп до метро. От квартала до „Сливница“ има 1,3 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Модерно предградие почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 24,5% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Модерно предградие четиристайните (2 404 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (1 692 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Модерно предградие то е посочено в 20% от обявите с данни.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.