Оценка на имот в Ботунец

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Ботунец: 7 обяви, 70% от всички. Типичният такъв апартамент е 79 кв.м и се предлага за 95 000 € (1 182 €/кв.м). Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните −55,8% (1 127 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −52,7% (1 182 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Ботунец се плащат около 30 000 € отгоре: двустаен апартамент е средно 65 000 €, а тристаен — 95 000 €. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: тристайните имат най-висока медиана (1 182 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (1 127 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Сред обявите в Ботунец няма ново строителство или сгради в строеж (средно за София делът им е 50%). Повечето продавачи в Ботунец не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

При първи етаж медианата е 1 300 €/кв.м — +10,3% спрямо средните етажи.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Ботунец се промени от 1 378 €/кв.м на 1 179 €/кв.м (−14,4%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 1 179 €/кв.м и 1 378 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 14,5 процентни пункта в ущърб на Ботунец. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (5) попадат в интервала 1 000–1 250 €/кв.м. Между долния и горния квартил (1 130 €/кв.м и 1 332 €/кв.м) има 202 € разлика на квадратен метър. Нито една оферта не достига 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 10% са от 1 500 €/кв.м нагоре.

Единственият съсед с достатъчно обяви е Ботунец 2: 1 150 €/кв.м, т.е. −2,5% спрямо Ботунец. В градската класация по медиана 111 района са по-скъпи, а 1 район — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 10 обяви в Ботунец. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Медианната сграда е от 1975 г. и има 4 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 16 км по права линия, а надморската височина е 571 м — 11 м над нивото на центъра. До метрото има поне 9,7 км — най-близо са „Летище София“ (9,7 км), „Софийска Света гора“ (11 км) и „Ген. Владимир Вазов“ (11 км). В OpenStreetMap не са отбелязани детски градини и аптеки в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 1 179 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Ботунец се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Ботунец тристайните (1 182 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (1 127 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Състояние и обзавеждане. 10% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „Летище София“, е на 9,7 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.